房企融资不断受阻 中期票据成为追逐目标

在楼市的调控和去杠杆的背景下，房企的融资渠道不断收窄，同时资金成本也开始提高。

“我们经常收到房地产的融资项目，但是从去年10月开始交易所的非标、公司债审批开始趋紧，目前能够发出来的融资项目非常少。”一位金融评级机构人士告诉第一财经记者。

发债难、资金成本高成为摆在房企面前的一大问题，在这一轮地产较量中，资金决定了未来的规模扩张能力，而房企的融资却开始面临更大的压力。

融资渠道减少

从目前的情况看，房地产的主流融资渠道主要包括银行信贷、信托、定增、发债、股权质押、基金等方式。

此前，由于货币较为宽松，房企的融资成本非常低廉，有大型房企的企业债利率水平甚至接近同时国债利率。同时，上述资金通过各种渠道进入房地产，导致行业杠杆不断升高。

“此前我们在拿地前提前进行资金筹措，我们自有资金只需要1成就可以完成拿地。而现在我们自有资金至少要达到25%才可以完成拿地。”一位房企高层告诉记者。

如今，大部分资金已经被严令禁止进入房地产领域，融资渠道越来越少。

以银行为例，从去年开始其理财资金就已经被叫停进入房地产领域，同时银行在开发贷和并购贷的审批上更加严格。此外，银行的房贷也开始拉长了放款周期，进一步降低了开发商的回款能力。

“我们之前叫停过一例开发贷，目前我们对于房企评估保持谨慎。”一位建设银行对公客户经理告诉记者。

在信托层面，从记者了解的情况看，目前房企还可以通过信托进行融资，但是资金成本开始不断提高，很多信托的资金成本已经超过10%。

在企业债方面，成功发行的项目寥寥无几。

去年12月，龙湖地产在上交所申请发行的40亿元小公募债券显示为“终止”状态。当时中诚信给予龙湖地产的主体信用评为AAA，该次债券信用评级AAA。

不只是龙湖地产，融信中国在去年8月申请的43亿小公募债也宣布叫停，而首创置业申请发行的两笔总额达100亿的小公募及私募债也显示叫停。

也有一些公司的发债状态显示“通过”，但是同样没有下文。以泰禾集团为例，其在深交所网站显示，发行的60亿私募债状态显示“通过”，但是截至目前依旧没有其发债成功的消息。

“融资政策收紧，对于房企来说有利空效应。”易居智库研究总监严跃进说。

 

 

中期票据流行

在很多渠道受阻的同时，房企开始“偏爱”中期票据发行。

中期票据是具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场按照计划分期发行的,约定在一定期限还本付息的债务融资工具。从目前的市场看，房企发行的中期票据时间一般是3年-5年，利率水平在4.5%-6.5%区间。

5月10日，龙湖地产有限公司发布公告称，该公司获批在中国境内银行间市场发行总额不超过人民币80亿元的附息中期票据。

无独有偶，世茂房地产也在5月公告称，公司获准在中国银行间发行总额不超过80亿的附息中期票据。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，在当前情况下，多数房企的融资额度、融资渠道都受到限制，境内银行贷款，中期票据和海外发债的市场化融资方式成为房企融资的重要手段。

“开发商需要融资，银行需要放钱，房企发行中期票据自然成为趋势，尤其是在目前融资渠道渐少的局面下。”一位房企投资者关系经理告诉记者。

易居智库研究总监严跃进认为，近期商业银行还在收紧各类融资政策，这会对房企的后续战略扩张形成较大的挤压。所以从趋势看，房企的短期资金缺口或会增大，后续类似股权质押等现象会增加，房企必须采取类似做法来获取资金。

从上述业内人士观察看，对于更多在快速扩张的房企而言，融资成本增加则会进一步增加行业风险，未来几个月的出货压力将增加。