中海物业中期净利上涨 规模命题仍未解

今日（9日），中海物业(02669.HK)盘中继续飘红，走出股价新高，一度涨至1.76港元。而在昨日，中海物业股价上涨14.19%，以1.69港元收盘，创下2016年9月23日以来的最高价。

从公开信息分析，中海物业股价的上涨来自中期业绩的刺激。从公告看来，今年上半年，中海物业的管理建筑面积、管理合约额、收入、净利润都得到不同程度的增加。其中净利润增幅最高，为36%。

中海物业的发展策略分为两部分，一是通过扩大管理规模、培育增值业务来提高收入，二是通过搭建智能平台来节省成本，提高效益。

但这个策略见效漫长，上市近两年的中海物业不论在规模还是收入利润等关键指标上，均未获得质的飞跃。物业管理公司和房企，在一定程度上存在共性，适当利用资金杠杆和收购交易，是规模化的必需品。而中海物业至今尚无进行重大投资或收购。

规模增速缓慢

上市以来，中海物业主要采取内生增长法。这意味着，只要不丢失老客户，能在新的合同期续约，这家公司的管理规模仍能获得增长，只是偏于缓慢。

8月7日，中海物业公告未经审核的中期业绩，让公众得以了解中海物业的半年度发展详情。

据公告，今年上半年，中海物业管理的建筑面积比2016年底上升5.5%、较去年同期上升14.7%至98.6百万平方米，较去年同期增加14.7%。至今，中海物业已进入52个城市。

10月23日，中海物业正式登陆联交所，成为继彩生活之后第二个上市的物管公司。

对物业公司而言，脱离地产开发公司的母体，独立分拆上市，获得更多融资渠道，全心意为规模和盈利冲刺是最大意义。在彩生活和中海物业之后，越来越多房企将物业服务板块分拆，在联交所或新三板上市。

物业管理公司视规模为盈利基础，事实也正如此。彩生活主席兼非执行董事潘军剖析过彩生活发展的四个阶段，前两个阶段是：先通过内生增长、外延式增长的手段，扩充总服务面积，获得基础的物业管理面积，并以此为增值业务的拓展提供现金资源;第二阶段是，通过服务面积的增加获取更高的用户人数，实现增值业务高速发展的规模优势，兑现人口价值。

规模是王道。但就规模而言，中海物业不仅落后于彩生活，也落后于未上市的万科物业。

2016年年报显示，截至期末，彩生活签约的物管面积已达到3.95亿平方米，加上小股操盘的物管面积，其累计管理的物业面积高达7.69亿平方米;同期，万科物业的管理面积已超过3.56亿平方米。

上市之前，2015年5月，中海物业以0.5亿元的价格收购中海宏洋物业的全部股权。中海物业和中海宏洋物业同属一个系统，这宗交易严格来说，仍属内生增长。此后，中海物业再无收购或出售等重大投资、股权交易。

尽管规模增速相对缓慢，说到底仍是正面增长。中海物业管理层表示，这有助于进一步丰富公司收入来源并提升市场竞争地位。

净利增加刺激股价

同期，中海物业的收入增速同样微弱。上半年，中海物业管理合约额为6.735亿港元，收入仅上升4.1%至13.08亿港元。

值得讨论的是，中海物业业务分为两个分部，分别是物业管理服务分部和增值服务部。今年上半年，中海物业总收入中，有92.3%的比例由物业管理服务贡献，较去年同期增加5%，分部收入为12.07亿港元。

至于增值服务，该分部收入占总收入的7.7%，在去年8.5%的基础上再减少0.8个百分点，并减少6.2%至1.007亿港元。中海物业表示，收益下降主要暂时受到工程服务业务内设计及技术支援服务影响，相关业务的结算金额在工程早期相对较低。

物业管理行业已由劳工密集行业向智能化、集约化管理转变，早年间，物业管理公司靠物业管理服务收费，并以此作为主要收入。但最近两年，在物业管理行业，平台的功能被无限放大，物业管理公司从基础服务的提供者摇身一变成为平台的搭建者，并意图赚取利润更高的增值服务。

发展增值服务，也是中海物业的主要方向。目前，中海物业的增值服务包括涉及公共资源使用、停车位查询系统、访客预约、房屋代理、家居协助、团购等基础服务。但真正的生态平台尚未搭建起来，因此中海物业的增值服务尚停留在初步阶段，收益基数低。

不过，中海物业的利润本期表现出色。

数据显示，今年上半年，中海物业的毛利较去年同期增长27.1%至3.94亿港元，毛利率从去年同期的24.7%增加至30.1%。而净利润同比上升36%至1.55亿港元。

中海物业管理层表示，公司利润增加在一定程度上是因为中国税制改革，营改增减轻了税务负担;二是，公司加强了成本的管理控制。

同样，区分到两个分部上，物业管理服务分部的毛利同比上升33.3%至3.377亿港元，毛利率由去年同期的22%增加至今年的28%;增值服务分部的毛利由去年上半年的0.566亿港元下降至今年上半年的0.562亿港元，毛利率则从去年的52.7%上升至55.8%。

绕开了大量的高成本的人力，增值服务的利润率远远高于传统的物业管理服务，这是物业管理公司纷纷培育、掘金增值服务的原因。

目前，对于物业管理重增值服务的现象，行业有不同看法。世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事吴沂城就对此进行批判：物业管理的本质应该是为业主资产的保值增值提供服务，是一个长期性目标。但部分物业公司却追求企业利润的最大化，节约人力成本，降低物业服务的质量。

但有物业管理公司人士对第一财经表示，作为一家上市公司，使命是为投资者创造利润，通过基本面的经营，追求利润和股价的发展本身并无过错。

资本市场用脚投票。8月7日，中海物业中期业绩公布，8月8日，中海物业成交放量，达到1.58亿股，换手率高达4.81%，收盘股价上涨14.19%。8月9日，中海物业继续发挥势能，收盘价从昨日的1.69港元上涨至1.73港元，涨幅为2.37%。