城市深耕效果显现，蓝光发展进入利润释放期

地产白银时代，城镇化红利释放趋缓，负重前行成为房企新常态。市场调整期，蓝光发展（600466.SH）交出一份利润与规模并行的高质量增长样本。

4月16日晚间，蓝光发展发布2019年度报告，期内实现营业收入391.94亿元，同比增加27.17%；净利润41.59亿元，同比增长66.63%；净资产收益率达23.88%，同比提升6.81个百分点；净负债率79.20%，同比下降23.44个百分点。

亮眼的业绩数据背后，是蓝光发展步入千亿新征程后，持续变革提效的结果。去年，蓝光发展推进“1+3+N”城市战略布局，不断强化新一线、二级及强三线投资占比。蓝光嘉宝服务（2606.HK）成功分拆上市，助力公司实现资本市场突破。

得益于公司利润持续释放，蓝光发展积极分红回馈投资者，拟每10股派发现金红利2.87元（含税）。从2016年至今，蓝光发展合计现金分红金额达20.67亿元，占公司归母净利润的26%以上。

全国布局助推业绩释放

如果说2018年房地产的主题是“活下去”，那么2019年，房地产市场正整体“慢下来”。据克而瑞数据，2019年千亿房企数量34家，相比上年同期增加4家，但TOP100房企累计权益销售金额同比仅增6.5%。

行业整体降速已是大势所趋，唯有综合竞争力强的房企能突围而出。2019年，蓝光房地产业务实现销售面积1095.30万平方米，同比增幅36.63%；销售金额1015.37亿元，同比增幅18.70%，权益销售金额715.40亿元。

迈入千亿门槛后，蓝光发展并未陷入“增收不增利”的漩涡。期内，公司实现营业收入391.94亿元，净利润41.59亿元，归母净利润34.59亿元；净利率达到10.61%，同比提升2.51个百分点。

实际上，此番高质量增长已持续数年。从2017年到2019年，蓝光发展房地产销售额的复合增长率达32.14%，营业收入的复合增长率达26.34%，净利润复合增长率则达到82.41%。

尤为可贵的是，蓝光发展2019年净资产收益率达23.88%，同比提升6.81个百分点。该指标是净利润与平均股东权益的百分比，体现自有资金获取净收益的能力，可衡量公司运用自有资金的效率，指标数值越高，盈利能力越强。

市场横盘时代，蓝光发展的盈利密码在于日渐均衡的全国布局与城市深耕战略。去年，蓝光发展持续推进“1+3+N”城市战略布局，不断强化新一线、二级及强三线的投资占比，土地储备量质齐升，资源结构进一步优化。

期内，蓝光发展通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元模式新增项目48个，新增土储面积约1121万平方米，新增土储货值1300亿元。其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%，在强三线新增土储中，华东区域占45%。

规模攀上新台阶后，蓝光发展适时推动组织结构变革，以适应企业发展需要。2019年9月20日，蓝光发展正式入驻上海运营总部，形成“上海+成都”双总部发展格局，深度推进全国化，抢占人才、资本、财务及数字科技高地。

新体系下，蓝光发展以提效率、促效益为目标，推进“强区域、精总部”组织变革，实现组织高效化、总部平台化、区域公司化；在人才建设上，坚持精英治理，强抓一把手工程，强化科技、资本专业能力，充分激发自有人才潜力。

一系列组合拳后，蓝光发展在全国的销售分布日趋均衡。去年销售规模中，西南区域占比30%，华东区域占比26%，华中区域占比22%，华南和华北区域占比分别为12%和10%。期末，蓝光发展土储货值约2700亿元，为未来发展提供保障。

财务资本比翼齐飞

控杠杆、降负债，一直是房企近年的努力目标，新冠肺炎疫情冲击下，现金流的重要性更加凸显。过去地产周期，依靠地价房价上涨红利，房企借高杠杆实现扩张，如今，企业纷纷开始纠偏，将财务安全摆上战略地位。

年报显示，在销售规模增长的同时，蓝光发展通过严格控制财务杠杆，确保资金安全、严控财务风险。

期末，蓝光发展资产负债率为80.62%，同比下降1.42个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为67.94%，同比下降2.04个百分点；净负债率为79.20%，同比下降23.44%个百分点，财务杠杆降幅非常明显。

过去一年，蓝光发展继续拓展融资渠道，与16家大型银行建立总行级战略合作，多元化、全方位拓展境内外市场融资渠道，授信总额超2200亿元。

与此同时，公司积极运用权益杠杆，进一步降低公司财务风险，提升股东回报。2019年，蓝光发展推进合作伙伴多元化、产融一体、强强联合，少数股东分享投资收益达7亿元。

截至报告期末，蓝光发展总资产达到2018.9亿元，同比增长33.81%；净资产为391.21亿元，同比增长44.40%。受惠于公司稳健表现，2020年初，大公国际上调蓝光发展的主体长期信用等级为 AAA，评级展望稳定。

公司经营节奏更加强韧之时，蓝光发展基于“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式，聚焦住宅地产开发与现代服务业，资本运作与实业经营相结合，在2019年实现资本市场突破。

2019年10月18日，蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务正式在港交所主板挂牌上市，招商局资本等六家知名基石投资者鼎力支持，获53倍认购覆盖，创港股上市物管行业纪录。

2019年，蓝光嘉宝服务营业收入21亿元，同比增长43.40%；毛利约7.6亿元，同比增长56.2%；净利润4.44亿元，同比增长49.58%。期末在管面积约7,170万平方米，同比增长18.32%；合约面积约11,690万平方米，同比增长58.83%。

蓝光嘉宝服务分拆港股上市，不仅令蓝光发展构筑起A+H双资本平台，更为“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式提供实业和资本对接的通道，提升融资能力和资金使用效率。

2020年，市场环境考验不减，蓝光发展将坚持“产业、资本、科技”三核推动战略架构，以“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”为经营策略，积极面对市场和疫情带来的挑战。

“以积极迎变的心态，随时保持应变能变的动能。”蓝光发展董事长杨铿在2020年新年献词中表示，蓝光发展将坚持底线思维，全面提升对抗市场风险的“企业免疫力”，穿越行业周期，持续实现高质量增长。