对于很多存量房贷客户来说，9月25日将是一个大日子，在这一天，千呼万唤的存量房贷利率调降将正式实施。在社交媒体平台上，有网友调侃到“一天就省下了一年的工资”。
根据各家银行此前发布的有关操作事项，此次存量房贷的调整范围为普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，且须为首套住房贷款，这其中既包括首套房，又包括二套转首套。
批量下调开启
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
《通知》指出，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。
这段时间，各家银行都在加紧“备战”。9月7日，国有大行率先发布降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告，此后，股份行也陆续发布了公告。
多家银行在手机银行App上线了“存量房贷利率调整”服务，方便客户查询以及申请。比如，工商银行在手机银行首页就可以看到“利率调整”的模块，部分大行可以在该板块下查询“是否首套房贷”，抑或是利率调整方式、当前利率水平、拖欠天数、逾期金额等。
为方便广大市民，部分地区的金融监管部门还做起了服务工作。比如，人民银行广东省分行组织辖内主要银行，整理汇编了辖区内20家主要商业银行降低存量首套住房贷款利率的办理方式和操作要点，以供借款人参考。
此次存量房贷的调整范围为普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，且须为首套住房贷款，这其中包括首套房以及二套转首套。
其中，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷客户，9月25日，银行将在后台批量操作，无需客户申请，调整后当日生效。调整成功后，各家银行将或是短信告知，或是客户可通过手机银行App、小程序等查询利率调整结果及最新还款计划。
而对于二套转首套、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，则需要借款人主动提出申请，9月25日开放申请。
其中，10月22日(含当日)前完成申请的，将于10月25日对审批通过的业务进行集中批量调整，批量调整后的新贷款利率于当日起执行；10月22日后，对于前期未调整的存量房贷，在满足相应条件、符合调整要求后，银行将逐笔进行审核，审批通过后新贷款利率于当日起执行。
另外，对利率调整事宜存在异议的借款人，可在利率调整后的7日内、一个月内或一年内联系贷款服务行，不同银行的“申请撤销”期限不同。
有人“一天就省下了一年的工资”
此次存量房贷利率的下调，按揭贷款人将大面积受惠。据了解，全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。
9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。
那么，按揭贷款人将具体省下多少房贷支出呢？
第一财经测算，比如王先生于2019年11月在广州购房，当时5年期以上LPR（贷款市场报价利率）为4.8%，按照首套房上浮59个基点计算，当时的房贷执行利率为5.39%，王先生贷款金额100万元、期限30年、等额本金，那么，王先生的按揭利息合计81万元，第一期月供超过7200元。
在之后的几年，LPR不断下调，王先生的房贷利率LPR部分也跟随下调，但加点不变，今年，王先生的贷款利率为4.89%（4.3%上浮59个基点）。
而根据此次存量房贷利率下调的操作细则，王先生的房贷利率可以直接调整至LPR（即加点幅度为0），即房贷的执行利率变为4.3%，假如依旧按照30年期计算，其利息合计不到65万元，少了16万元，首月月供仅6400元左右，少了800元。
对于类似王先生这样的情形，“一天就省下了一年的工资”的说法可能并不夸张。
由于加点幅度“一调到底”，所以，明年王先生的房贷利率还会根据今年LPR的下降继续下调，今年6月20日起，5年期以上LPR进一步降至了4.2%。
减缓提前还贷潮，刺激消费
星图金融研究院副院长薛洪言在接受第一财经采访时表示，下调存量房贷利率的核心目的有二：一是减缓提前还贷潮；二是刺激消费。其中，减缓提前还贷潮是一个更直观的量化指标。
薛洪言认为，如果存量房贷调降全面落地后，10月、11月提前还贷现象还是很多，不排除继续出台更大力度的利率调降政策，比如突破“当时定价下限”这个限定，允许“二套房存量房贷利率调降”等。
“事实上，个人按揭贷款是银行系统最优质的贷款，定价利率应该低于普通贷款。但在2020年~2022年上半年这段时间内，个人住房贷款利率系统性高于一般贷款利率，这是一种不合理的现象。”薛洪言说。
去年以来，轰轰烈烈的提前还贷潮给银行带来了不小的压力，近日，一张疑似某银行的内部培训图片在网上流传，这张图片中PPT标题为“如何说服计划提前还贷客户……用于投资理财”。
数据显示，今年上半年，个人住房贷款大面积缩水，42家上市银行个人住房贷款总额较年初下降了0.36%，其中24家银行按揭规模下滑。
日前，央行有关部门负责人在接受采访时指出，降低存量房贷利率，居民利息负担将有效减小。目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。
平安证券研报也认为，随着此次存量按揭利率的调整，绝大部分房贷持有者均将受益，缓解自身现金流压力。此外，按照央行8月31日对于首付比例调整的要求，尤其是二套房首付比例大幅降低，叠加各地包括“认房不认贷”以及限购政策的放松，居民购房需求也有望进一步释放。
提前还贷银行会损失利息收入，同样的，存量房贷利率调降银行也会损失利息收入，犹如跷跷板的两端。
据中泰证券分析师戴志锋测算，上市银行2018～2022年期间投放按揭贷款约23万亿元，占目前上市银行存量按揭的65.5%，假设该部分可享受存量房贷利率下调，预计节省居民利息支出1388亿元，预计对上市银行2024年息差影响约4.7BP（基点），营收影响在2.3%。
（第一财经记者王方然对本文亦有贡献）
