逆天的180万亿中国房地产市值，离日式泡沫还有多远？

股市已熊，京沪深房市已疯，段子手永生!

近几日，一则笑话流传网络“中国四成上市公司一年的利润不够买北上广深一套好房，但中国任何上市公司只要卖掉1%的股份肯定能买好几套北上广深的房子。请问：究竟是房市泡沫大，还是股市泡沫大?爱因斯坦听完后，潸然泪下，说，这是一个关于引力波的话题。”

1. 段子只是扯淡

这真的要当作个笑话来看，作为金融市场数据重度偏好者，牛熊交易室(微信:niuxiong2016)一眼就发现其中的荒谬。虽然北山广深的房子很贵，但要说四成上市公司一年净利润买不起一套那是扯淡。

2015年年报尚未披露结束，即便以2015年半年报看，净利润低于200万的上市公司有524家，也就是占比20%吧。如果以400万净利润为门槛，也只有598家，何况这还是半年的净利润。(所以，段子手也要努力学习，提升业务水平啊!)

不过，牛熊交易室也想很严肃的问，究竟是股市还是房地产泡沫更大?

关于股市，经历了数不清的千股跌停，再论泡沫显然不妥。不过，无论从常用的PE、PB等指标的历史数值，还是当前市场所处于周期，以及当前市场面临的问题看，牛熊交易室认为，底部尚未到来。

2. 追不上的房价快车

关于房市，近期京沪深之疯狂然人瞠目结舌，上海352套千万级新房一天被抢光，上海房东一天三涨价、链家利用房源垄断哄抬房价等新闻刺激着群众们的神经，于是你会看到满屋子的千万富翁挤在一个大厅里。

图1：满屋子千万富翁，第一财经记者摄于2016年2月24上海普陀区房地产交易中心

中国房地产市场泡沫有多严重?经常有人引用格林斯潘的泡沫不可知论来反驳，认为泡沫只有破了才知道是泡沫。对此，牛熊交易室认为，这纯粹是一个误读。(详见《为什么泡沫不可避免也必然破裂》一文，艾经纬，回复“PM”可读。)

好了，言归正传，泡沫的测量有多种方法，牛熊交易室本篇仅从一个角度出发，就是估算下中国房地产市场的市值。

3. 大空头查诺斯的计算：150万亿市值

房子形态上是钢筋水泥混合物，但在市场上摇身一变为一种资产。2014年艾经纬在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中计算过，截至2013年底，中国城镇住宅面积在207.4亿平方米~240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计高达474亿平方米。

根据2014-2015年城市新增的24.9亿平方米销售面积，即截至2015年底中国住房面积高达498.9亿平方米，注意这还不包括近两年农村新增的住宅面积。

那么，中国这么多房子值多少钱呢?作为资产，是要按市值计算的，不管建设之时是几块砖头，买的时候又是多少。

关于中国居民住宅资产的计算不多，仅有的几个数据也是不一致的。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授计算，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元(户籍有房家庭户均住房108万元*1.64亿城市家庭再乘以85.4%的住房自有率)。

上海财经大学陈杰教授计算，2011年中国城乡住房净资产合计应是120万亿元左右，是2011年中国GDP的2.4倍。

甘犁和陈杰的调查论据充实，但分歧也比较明显，其中一个分歧在于人口统计。因此笔者在本书中的人口计算依据2012年底城镇人口7.3亿(2010年第六次人口普查该数据为6.66亿人口)、住建部公布的人均居住面积也是基于人口普查数据计算的。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛2011年2月计算，中国城镇住宅市值2010年为29.8万亿元，约占GDP的75%。其计算方法为1985年的住房总面积加上此后的住房累积竣工面积，再用3%的折旧率得出调整后的城镇住房存量面积。但用此结果倒推中国城镇住宅市价仅不足2000元/平方米，显然误差太大。

一直叫嚣做空中国的对冲基金经理詹姆斯·查诺斯2013年测算，中国房产市场的价值已升至GDP的300%-400%，即中国房地产市值在156万亿元~208万亿元。

图2：中国房地产市值的测算(亿元)(艾经纬《房市大衰退：33年房市变迁大推演》)

4. 牛熊交易室的计算：180万亿市值

现在牛熊交易室来算一下，先从住宅类商品房销售面积计算，1986年~2015年全国商品房销售面积累计达117.34亿平方米，按照2015年底6472元/平方米的全国平均价格计算，到2015年底全国商品房价值75.94万亿元。

再计算高端住宅，1997年~2014年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积4.06亿平方米(注：2015年数据缺失)，按照2014年底1.3万元/平方米的全国平均价格计算，到2014年底这部分商品房价值5.28万亿。

即是说，从1986年以来建设的住宅类商品房(含高端)到2015年底的市值合计为80.22万亿元，其中还没算2015年新增高端住宅的市值。

但这显然不全面，因为还有很多房子没计算在内，如加上计算1985年的抽样普查数据46.76亿平方米(其中被拆除多少无法统计)，那么此部分市值约30.26万亿。如是合计约为110.48万亿元。

吓呆了吧!但这仍然不够全，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，不过这就难以计算了。如果从城市人均居住面积计算，2013~2015年数据未披露，按增长20%计算，则中国城市住宅市值约为132.58万亿元。

此外，还要计算农村住房的市值。若按2012年底(注：最近3年数据未披露)农村人均住宅面积37.09平方米、6.3亿人口、1000元/平方米(粗略估价)计算，市值约为23.37万亿。

当然，如果农民伯伯说，凭什么你们城里房价5000多，我们农村就1000，好歹也要算1500啊。如果这么一算的话，就要超过40万亿了。如果再估算2013~2015年农村住房面积增加20%，那就得有48万亿元了。

也就是说，按照上述城市农村数据的估算，中国住宅类房屋市值至少在180.58万亿元。这简直是逆天了，这是什么概念?中国2015年GDP在67.67万亿元，中国房地产市值至少是GDP的271%!请记住，这还仅仅是住宅类房地产市值，还不包括商业地产的市值。

而美国2013年住房总市值占GDP不足70%(美2013年GDP为16.8万亿美元)，上述的大空头查诺斯提到1989年日本住房总市值占GDP比例为375%。恩，看起来中国房地产市值似乎还有些空间吗?但还有多少?

5. 牛熊更替，周期是经济史中的真理

很多人会说牛市不言顶，是的，但压路机前的硬币真的值得捡吗?

2015年一年2.5万亿元的房贷大跃进，不和2015年股灾前夕融资规模疯狂增长一样吗?有多少人安全从股市的顶部逃离了?

如此庞大的房地产市值占中国人民的财富比例是多少呢?西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，全中国平均是66%，而美国的房产占居民资产比例仅有35%。

牛熊交易室很担忧，中国的富翁们将成也房地产，败也房地产，经济史上从来没有奇迹，阴阳牛熊更替，周期是经济历史长河中最古老且永恒的真理!

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作者简介：

艾经纬，牛熊交易室创始人，上海牛熊行为金融研究所首席研究员，曾任第一财经《财商》负责人。2014年著有《房市大衰退：33年房市变迁大推演》（华章出版），2016年著有《杠杆黑洞：A股惊魂68小时技术性复盘》（中信出版社）