房企老总热议转型 房地产的下一个春天在哪里？|首席评论

导读：房企老总热议转型，哪些方向会带领地产行业进入下一个春天？

嘉宾：

胡葆森：河南建业集团董事长

冯仑：御风资本董事长

刘道明：美好置业集团股份有限公司董事长

丁佐宏：月星集团有限公司董事局主席

从去年开始，不少人开始关注到一个有趣的现象，包括万科、保利、龙湖等知名房企在内，有超过15家房企进行了企业或分公司名称的变更，去掉了原有的“房地产”“地产”甚至“置业”等字眼。这也引发人们的好奇，改了名字，是要跟房地产说再见了吗？

事实上，改名并不是一个新鲜事物，恒大中国、融创中国等开发商早在几年前就改了名字，也去掉了“地产”两个字，但至今仍在从事房地产开发。不过，值得关注的是，改名的背后其实折射出房企正在谋求转型的趋势性变化，而更多地持有物业、进军租赁市场、建设特色小镇、开拓养老和旅游地产等，都成为房企的转型方向。

房企是如何看待转型的？未来哪些方向会带领地产行业进入下一个春天呢？

“传统”房地产增长空间还有多大？

谈到房地产行业增长前景，在前不久结束的亚布力中国企业家论坛第十九届年会上，河南建业集团董事长胡葆森认为，2018年地产行业表现还不错，整个行业还在增长，2019年可能是个比较平稳的年份。御风资本董事长冯仑表示，房地产并不等同于住宅，住宅增速在减缓，但非住宅部分刚刚开始大规模向上发展。

从房地产的增量和存量市场来看，过去十几年来，房地产增量市场的飞速发展离不开中国快速推进的城镇化。胡葆森认为，目前中国的城镇化率全国平均刚刚过60%，一些中西部省份还在50%多一点。如果以城镇化率70%到75%作为目标，城镇化完成大概还需要十年左右，一些中西部地区可能还需要15年甚至更长时间。目前，一线城市增量市场逐渐开始趋于饱和，二三四线城市增量市场这几年增幅更大。伴随城镇化的不断推进，房地产增量还会一直存在。但与此同时，存量市场会不断扩大。房地产开发商这几年也开始每年从净现金流中拿出10%、15%或者20%投向存量市场，如公寓、购物中心、写字楼、酒店、文化旅游项目等都是存量资产的不同形式。

美好置业集团股份有限公司董事长刘道明认为，房地产价格基本都认为不会像过去那么快上涨，增速在放缓。结合欧美发达国家经验看，房地产有其自身发展阶段，欧美房屋涨价是很慢的，中国房地产增速可以说往后会有很大的变化。

就城镇化的推进，月星集团有限公司董事局主席丁佐宏认为，城镇化不是把所有农村人口都向城市聚集，农村必须要有人住才是农业和农村。但农民住房需要有专业的人来进行科学合理的规划，不是简单所谓新的城镇的复制。

伴随城镇化发展，房地产市场按其自身发展规律也在演进，但企业总要不断寻找发展机遇。其实，远远早于市场的普遍关注，房企的转型探索一直在进行当中。

房企转型路径之一：转向新型生活方式服务商

河南建业集团董事长胡葆森1992年在家乡河南创办建业地产，到如今已有27年。目前建业的房屋在建面积3300万平方米，按面积计算在全国排在房企第十位左右。

谈到转型，胡葆森介绍说，自己在2004年房地产“831大限”之后就认为应该转型。当时建业“两条腿”走路，一边跟资本市场争取尽早对接，所以在2006年引入凯德，2008年在香港上市。同时也在为转型寻找出路。

作为一家扎根河南的企业，谈到建业的转型背景首先得提到它的省域化战略。从1999年提出来“不出河南”，2002年开始从郑州走向地市、县城、乡镇，如今建业已覆盖了河南120个县以上的城市。“我们把房子从省城盖到地市，盖到县城，盖到乡镇，现在已经盖到农村了，我算了算是五级市场”，胡葆森说。

在坚守河南的背景下，建业的转型大约十年前开始转向酒店、商业，七年前开始转向农业，七八年前开始转向文化、旅游、体育、教育，最近也开始产业地产的探索，“跨了差不多有十来个板块”。胡葆森表示，转型不是盲目地转，而是围绕着中国大的消费升级，围绕着生活方式。原来开发商就是盖房子，买地-建房-出售-再买地的简单循环，如今做生活方式，不仅卖房，客户还可能成为业务板块中足球俱乐部的球迷，幼儿园的家长，文化旅游项目的常客，商场和酒店的VIP，基金的LP（有限合伙人）等。

胡葆森表示，“因为我们的战略只是做区域，围绕着客户群的消费升级做了一个生活方式的转型，于是我们的使命也开始发生变化。原来十八年前提出的让河南人民都住上好房子，从2015年开始升级为让河南人民都过上好生活，最终我们打通了一个从投资、建造到售后服务，围绕生活方式的全产业链。”

房企转型路径之二：向上游转型 由甲方转乙方

胡葆森的选择是从房地产开发商向新型生活方式服务商转型，美好置业董事长刘道明则选择向房地产产业链上游进行战略转型，做装配式建筑，从甲方变为乙方。

刘道明表示，2013年就开始考虑房地产转型。当时提出三个方向，一是产品工厂化，就是做装配式建筑；二是服务社会化，如把物业独立出来做社区；三是投资开发市场化，现在在做小城镇。其中装配式建筑从2013年开始做，2016年开始走出去，到欧美考察装配式建筑，进而引进了德国的装配式智能生产线。目前已经布局了19个城市的33个点，有两个厂已开始投产，今年将有13个厂投产。每个厂可做到330万平方米建筑面积的规模。“这边沙石料进去，那边六分钟要出来一块成熟的构件，24小时这么不停地智能化地生产。100米高的房子目前带精装修，从设计、挂牌、报建，一直到最后精装修完成，大概36个月。我们现在可以做到一半的时间18个月，未来还可以争取做到12个月之内完成。这就大大节省了生产周期，降低了成本。”

谈到当时的转型决策，刘道明表示，自己的转型采用降维竞争，从甲方变为乙方，做到产业链的上游。“我来做这个事的时候，方法是不一样的。这个不一样就来源于我们的制造方式是先有房子而不是先有地的。”

在刘道明看来，未来房地产业的新型商业模式和传统房企的拿地-建房-出售会有明显的不同。他表示，自己是房屋的制造商，是工厂，先有房子，可以把房子卖了以后再去找地。比如客户要房子，像集资建房一样，先把建造成本、户型和客户沟通清楚，房子交易完成再一起去拍地。“我认为未来可能会出现这样一种商业模式和房地产模式。如果你没有这些设计，没有制造的能力，你是不可能跟市场说房子就是多少钱。谁信你？涨了怎么办？”在他看来，未来房子虽然有很大的销量，但当房价不涨的时候，开发商的局面变了。现在开发商拿了地以后，“面粉比面包贵”，靠涨价盈利，“如果长期价格不上升，这个模式就不成立了”。

房企转型路径之三：满足个性化房屋需求

不同于刘道明的向上游转型，由下游家具生产商切入房地产业，目前已发展成为涵盖商业地产、家居商业连锁、家具制造、酒店业务、文旅产业等领域的民企500强月星集团董事局主席丁佐宏认为，个性化发展的房地产将是未来的方向。

在丁佐宏看来，房地产必须转型，这是“生存问题”。他认为，如果还用过去的方式，大面积买地、建一模一样的房子，要么毛坯房、要么精装修，是看不到希望的，但新型房地产是有未来的。在信息化、个性化、智能时代，应该建新型的满足老百姓需求的一站式的省力省心省钱的房子，是家而不是简单的房。“怎样把一块土地建成老百姓需要的房子，房子里面要满足老百姓什么样的需求？现在老龄化以后，一家三代怎样又要顾得上老的，又要顾得上小的，肯定是个性化发展。”

未来住宅和商用不动产发展方向如何？

不同房企结合自身实际，最大化发挥优势，正在转型的道路上积极探索。而就整体房地产行业的转型方向，已在地产行业深耕28年，如今是御风资本董事长的冯仑认为，住宅的增速会放缓，住宅市场会朝聚焦细分市场以及大规模、产业化、工业化两个方向发展。

除住宅外，冯仑表示，五大类商用不动产中，目前国内最具规模和专业，在全球领先的是物流仓储、智能仓储。其次，写字楼现在只有在一线和强二线城市还有机会。第三，购物中心在全球每年的开店数量和经营面积都在减少，中国的购物中心接下来如何转型是一个问题，但总体购物中心还会一直存在。第四，健康医疗，聚焦在大健康不动产，做医疗中心、康养社区、健康公寓、疗愈系酒店等。第五是教育研发，所谓产业园区。他还认为，未来商业模式大体都是“三分开一统一”，即开发、运营、投资三分开，是三个角色，但由开发商来统一协调。配合这一商业模式，不动产金融将会是一个非常大的机会。其投资者最主要的是险资、养老保险。此外，未来房地产竞争能力主要在资产管理和运营方面，而不在于开发。

第一财经《首席评论》出品

编导/主编 芮晓煜

制片人 尹淑荣