新加坡公共住房因疫而火

2020年新加坡楼市因疫情经历了大起大落，而令市场观察人士感到意外的，是公共住宅（组屋）因疫情突显了价值，疫情导致的经济不稳定使更多人转向实惠的公共住宅。

新加坡住宅可分为政府建造的公共住宅（组屋）与私人住宅两大部分。80%的新加坡人住在组屋，这种住宅只能售给新加坡人，5年以后可以转售及出租。其余20%的新加坡高收入人群住私人公寓或别墅。这部分类似于商品房的私人住宅外国人可以购买。

2020年上半年，疫情使新加坡楼市骤然冷却。2020年上半年，私人住宅的销售量下降了37.6%，从第一季度4,269套减少到了2020年第二季度的2,664套，私人住宅的整体价格下跌了0.7%。公共住房市场也表现不佳，2020年第二季度，组屋转售交易量季度环比下降逾40%，低至3,426套。

然而出人意料的是，6月份商品房新房销售量与上月相比激增了100%以上，达到了近7年来的最高水平。此后，人们积极购房的势头又持续了四个月的时间。第三季度，组屋市场上的二手公寓价格环比上涨了1.5%，这一结果令市场观察人士震惊。

日前，居外IQI集团在新加坡的合作伙伴、新加坡第3大经纪公司Orange Tee(橙易产业)据新加坡政府公布的楼市数据对新加坡去年楼市作了梳理并对市场在2021年的发展趋势作一些预测，撮其要者分享如下。

疫情使二手组屋房产租售两旺

2020年，二手组屋市场的亮眼表现令市场观察人士相当震惊。尽管疫情十分严重，组屋供应也在持续增加，二手组屋房产的价格在2020年第三季度依然实现了1.3%的季度环比上涨，而上一季度仅小幅上涨了0.3%。与去年同期相比，有更多的组屋以更高的价格转手。

防疫阻断期结束后，有众多买家争先恐后地回到了组屋市场。人们对转售组屋的需求仍然强劲。在连续的四个月内，市场上共达成了2,400多笔交易。

市场复苏可归因于政府在过去两年内，为新加坡公民加强住宅可负担性，同时为提升老旧组屋的吸引力而进行的一系列政策改革措施。

尽管公寓的供应量持续增加，并有较多组屋项目进入了为期五年的最低入住期（MOP），但这类房产的价格依然保持着稳定。由于近期预购组屋（BTO）新启动项目的工期很长，部分需求已经转移到了二手房市场。由于11月份动工的预购组屋项目完工期预计会持续较长时间，那些急需住宅的夫妇可能会在未来几个月内转向二手物业市场。

宏观经济不确定性和疲软的就业市场可能会导致更多家庭把住所降级为组屋。因此，我们预计组屋转售量可能会上升3%至5%，达到24,000至26,000套。由于需求增加，二手组屋的价格可能会持续提升2%至5%。

组屋租赁市场相对降温

考虑到不利的就业环境和旅行限制，2021年的租房需求可能会放缓，尤其是有更多的组屋进入最低入住期（MOP）并获得出租资格后，市场上很可能产生供过于求的现象。

尽管如此，某些地区的组屋仍相当抢手，特别是位于工业区附近的住宅。许多雇主仍在寻找合适的住宅来用作安置员工的宿舍。

此外，鉴于未来几个月内，一些外籍人士的住宿预算可能会减少，他们的住所也可能会从私人住宅降级为组屋。一些以单身人士为主的外籍人士可能愿意租下成色较新的组屋，尤其是城市郊区地段的组屋。

我们估计，明年整体租金可能会小幅上涨3%。从航空出行完全恢复的速度来看，2021年的组屋出租量可能会达到42,000至44,000套。

商品房市场料微涨

为了应对此次疫情造成的破坏性影响，世界各国政府和央行已经制定了全面的财政计划和刺激方案。充足流动性将对新加坡住宅市场产生持续性的提振作用

大规模量化宽松计划带来的大量资本正在流向海外金融系统和全球房地产市场。最近几个月内，由于借贷成本降低，现金充裕的买家一直在寻找合适的房产。

去年6月，防疫阻断时期结束后，房地产市场“重现生机”：售楼交易总量（不包括享受政府补贴的“执行共管公寓”）飙升了164.5%，从2020年第二季度的2,664套猛增至2020年第三季度的7,047套。

预计2021年的需求将保持一定的弹性。尽管疫情肆虐，但关键基本面仍未受到负面影响，因此我们会继续看好新加坡房地产市场的长期前景。新加坡有利于营商的环境、卓越的医疗设施和教育标准、安全港的超然地位和政治稳定性将继续吸引全球的投资者。

由于人们对研制疫苗的信心正在逐步提升，新加坡也进入了重启的第三阶段，买家的情绪可能会进一步改善。我们预计，2021年整体房价将进一步上涨1%至4%，同时私人住宅交易量或达到19,200至21,200套，略高于2020年的水平（见图1）。

新房项目将有所减少，价格稳步上涨

与2019年和2020年相比，预计今年推出的新项目数量将会减少。2021年上半年，市场上可能会推出约20个新开发项目。

相比之下，上一个集体销售周期（2018年和2019年）取得了惊人的业绩，每半年都有25至30个左右的住宅项目推出。然而，2020年上半年仅推出了大约15个项目，这是因为在防疫阻断期间，所有样板房均被关闭。

由于大多数住宅大型项目已经在过去两年内启动，预计2021年开始动工的新房项目数量将有所减少。在2017年至2018年期间，市场上达成了多笔大规模的土地交易，但开发商利用这些土地推出的项目数量已经接近峰值，预计从2021年开始将逐渐减少。

自政府从2018年7月开始执行新的降温措施后，集体销售的房产数量几乎已完全归零。政府还调整了私人住宅建设用地的供应量。过去两年内，为了适应充满不确定性的经济前景和持续增长的需求，政府土地销售（GLS）项目释放了一批保留的土地以维持适度的单位供应量。

从2021年上半年的政府土地销售项目的已确认清单来看，市场上将推出约1,600套房产，低于2019年上下半年推出的1,700套至2,000套，以及2018年上下半年推出的约2,700套。在市场上增加新的供应之前，供应量的减少和间隔性释放的土地可以让目前的项目清理更多的库存。

2021年，新房价格下跌的可能性较低。随着经济前景好转，市场情绪将有所改善。虽然某些项目可能会继续受到近期出台的购买选择权限购政策的部分影响，但其他项目可能会受益于因可选地段供应减少而产生的稳定需求。

我们预计新住宅价格可能会继续以2%至5%的幅度加速上涨。2021年可能售出9,000至10,000套新住宅（不含执行共管公寓）。

二手房势头火热

过去几个月内，有种种迹象表明二手房重新引起了房地产市场的兴趣。自政府从2018年开始执行新的降温措施以来，二手住宅的需求和价格一直处于低迷的状态。因此，最近二级市场上购买活动增加的势头将燃起业主的积极情绪。

二手住宅市场取得了幅度较大的季度环比增长，从2020年第二季度的933套增至2020年第三季度的3,467台，其增幅高达271.6%。在2020年第三季度，二手住宅销售量在总销售量中所占比例也相对较高，为49.2%，而上一季度仅为35.0%。

二级市场上的豪华型住宅和大型二手住宅一直很受欢迎。大众市场和城市边缘地区的廉价私人住宅也已被抢购一空。

我们预计，2021年二手住宅的需求量可能会继续适度增长5%左右，达到10,000至11,000套之间。2021年，这类房产的价格可能会上涨1%至4%。

私人租赁房受“最严重损害”

与其他房地产市场相比，私人租赁房产市场可能是在此次疫情中受到了“最严重损害”的市场之一。租赁价格增长暂时陷入停滞，而今年的需求仍然不温不火。

由于政府正在实施严格的边境管制和旅行限制政策，外籍人士的数量减少了。此外，政府还为当地雇员提供了大力支持，因此与外籍人士相比，本地居民被裁员的可能性较低。近几个月来，在新加坡工作的外籍人士的失业率一直在上升。在就业形势越发严峻的情况下，新增加的外籍职工人数已大幅减少。

虽然有效疫苗和恢复航空旅行的前景可能会对租赁市场产生一些支持作用，但2021年的就业人数增长可能依然缓慢，其中上半年的情况更是不容乐观。

服务业和休闲业是外籍人士求职的主要来源，但这些行业可能需要更多的时间才能恢复元气。然而，外国专业人员和高技能工人或许可以保住原本的职位，特别是在高速增长领域以及正在经历数字化转型的企业中，这类人才往往很受重视。

2021年，物业出租量可能在85,000和95,000套之间。持续增加的已完工住宅数量和宏观经济不确定性可能会对租金产生一定的下行压力，因此2021年的租金波动幅度可能会在-1%至2%之间。

（作者为居外IQI集团董事总经理）

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