一季度外国买家回归新加坡楼市

随着更多超高净值个人和外国投资者持续回归，2021年一季度新加坡豪宅创下了三年多以来（自2017年第三季度以来）的最高单季销售量纪录。一季度新加坡私人住宅整体价格指数上涨3.3%，为2018年第二季度以来的最大单季涨幅。

由于非永久居民购买了较多的非有地私人住宅，外国买家的交易活动已提升至近一年来的最高水平，而永久居民所购买的私人住宅数量环比飙升了将近30%。 随着更多经济体重新开放，再加上房价正呈现进一步上涨的趋势，预计国外买家的需求将逐步回升。

新加坡第三大房产经纪公司 Orange Tee（橙易产业）近期发布的“新加坡一季度私人住宅市场报告”指出：

“世界各地的投资者都正在把资金投入房地产和股票市场，期待迎来全面的经济复苏。在大规模财政刺激政策和仍处于较低水平的抵押贷款利率推动下，此前被压抑的需求正在对全球房价发挥支撑作用。澳大利亚、中国、美国、欧洲部分地区、印度和加拿大等多个国家的房价都在加速上涨。某些城市的房价即将创下新高。新加坡的私人住宅价格也正伴随着人们在全球观察到的复苏趋势持续上涨。强劲的国内私人住宅需求和复苏的外国投资共同推动了上季度的需求增长。”

新加坡市区重建局（URA）的数据显示，今年一季度，私人住宅的整体价格指数上升了3.3%，高于2020年第四季度2.1%的增幅。这是这项指标第四次连续上涨，而且本次上涨达成了自2018年第二季度以来最大的单季涨幅（3.4%）。

2021年第一季度的房价上涨是因为位于城市边缘的高价住宅销量有所提升。鑫悦府（Normanton Park）达成的交易笔数最高，共售出731套，平均售价为每平方英尺1,765新加坡元（约合8,533.88元人民币）。此外，许多项目的平均售价达到了每平方英尺2,000新加坡元（约合9,660元人民币）或以上。

上一季度，新住宅的销售量增长了34.2%，从2020年第四季度的2,603套增加到了3,493套。转售住宅的交易量环比增长了6.4%，从2020年第四季度的4,249套增加到了2021年第一季度的4,519套。

今年年初，有传言政府将出台新的楼市“降温”措施，使得许多购房者出于恐慌而购买房产，因为他们担心自己的购房资格可能会受到新措施的影响，因而争相抢购住房。

上个季度，非永久居民购买了281套非有地住宅（不包括行政公寓），高于2020年第四季度的199套。这也是自2019年第四季度以来的最高单季销售量，而当时的纪录为284套。就比例而言，2021年第一季度，非永久居民购买的非有地住宅比例与2020年第四季度（3.3%）和2020年第三季度（3.6%）相比均有所提升，达到了4.1%。

2021年第一季度，永久居民购买的非有地住宅数量增加了28.2%，从2020年第四季度的872套增加到了1,118套。上个季度，由永久居民买下的非有地住宅比例从2020年第四季度的14.4%上升到了16.4%。受此影响，新加坡公民在同一时期内的交易占比从81.9%降至79.3%。

在所有外国买家中，来自中国大陆的置业者（非永久居民和永久居民）依然占据了最大的份额。2021年第一季度，中国大陆买家购买了339套非有地住宅。其后为来自马来西亚（买下198套）和印度（买下170套）的买家。以上数据都可能低于实际值，因为撰写本文时，有398套住宅单元仍需要重新进行分类，而目前已暂时被列入“被身份不明的外国置业者买下的物业”。

根据居外IQI集团发布的“亚洲买家十大海外购房目标国”报告，在最受亚洲买家青睐的国家榜单上，新加坡名列第七。居外IQI记录的买家询盘数据表明，有5.7%的亚洲买家有兴趣购房新加坡房产，它是马来西亚买家的首选跨境置业目的地，也是除老挝和中国澳门买家以外的所有买家的首选十大目的地。

新加坡在2020年赢得了重要的市场份额，其中有部分原因是它靠近亚洲最主要的住宅买家来源。由于疫情造成的不确定性和干扰，许多买家将目光转向了距离更近的市场。即便如此，2020年的这次疫情还是使新加坡的海外买家置业量下降到了历史低点。2020年，非新加坡永久居民购买的公寓数量在总销售量中占比不足4.1%，为近20多年来的最低水平。

有越来越多的美国置业者选择在新加坡购买私人住宅，他们已经取代印度尼西亚置业者，成为了占比居前四的外国买家群体。上个季度，来自美国的买家购买了58套非有地住宅。在2020年第一和第四季度，这些买家购买的物业数量分别超过了40套和45套。来自中国台湾地区和韩国的买家数量也有所增加。2020年第一、第四季度和2021年第一季度，中国台湾买家所购买的房产数量分别为13套、20套和31套；在相同时期内，韩国买家买下的房产数量分别为9套、20套和22套。

在房价进一步上涨和租赁环境改善的前景下，预计国外需求将在未来几个月内逐步回升。世界各国正在加强新冠肺炎病毒疫苗的接种力度，而疫苗接种制度将为恢复跨国履行的计划铺平道路。许多国家正在商讨疫苗接种证书的相互认证流程，并试图为已经接种疫苗的游客开设出行通道。随着全球经济逐步重启，今年我们可能会见证更多由外国买家发起的房地产购买和租赁活动。

橙易产业高级副总监孙燕清（Christine Sun）女士指出，

“如果政府不采取新的降温措施，则新加坡整体房价在2021年或将上涨6%至9%。大众市场上的新住宅供应仍然有限。相比之下，发展商将逐一启动更多高端房产项目和城市郊区住宅项目。在未来几个季度中，高价住宅销售量的提升可能会拉高整体房价指数。正在寻找经济适用房的买家可能会转向郊区或特定城市边缘地区的转售物业市场。因此，今年的转售住宅销售量可能会超过2019年和2020年。”

（作者为居外IQI集团董事总经理）

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