逾百宗地终止出让,多城二轮供地“未拍先凉”

第一财经2021-09-23 22:23:28

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

距离二轮土拍只剩3天,古都南京却意外“爆冷”。

9月23日,南京市规划和自然资源局发布公告称,二轮集中土拍中的11宗地,因故终止出让。这些地块,分布在栖霞区、江宁区等地,占本次供地规模的21%,原总起拍价超130亿元。目前,南京土拍货架上还剩42宗地。

被房企“冷待”的不只是南京。同日,重庆市公共资源交易中心发布公告称,重庆二次集中土拍中,9宗地块终止出让。重庆是上轮集中土拍的高热城市,当时46宗竞拍土地,平均溢价率高达43.78%。

若综合此前多城,截至9月23日,已有长春、福州、天津、青岛、济南等10个城市,在二轮土拍前终止出让部分土地,总数量超110宗。这些连竞拍场都没上的地块,多因无人报名、房企态度冷淡,被迫“下架”。

“流动性吃紧为行业当前困境症结所在。”平安证券研究所称,无论投资、销售下行,还是开工及拿地放缓,核心在于“三条红线”、“房贷集中度管理”等融资端收紧,给行业带来压力,通过影响现金流制约房企投资。

集中供地的出台,本意便是降低土地市场热度,而首轮供地未达到该目标;目前来看,二轮供地的降温态势,超过业内预期。市场冷下去了,不过,那些“无粮入仓”的房企,还能维持曾经的规模“神话”吗?

开拍前夕“下架”地块

从率先“吃螃蟹”的厦门开始,第二轮集中供地已行至中程。

据公开信息统计,目前有11座城市已完成第二批次土地出让,成交总金额 2688.5 亿元。与火热的首轮土拍不同,二轮供地基本以低溢价甚至底价成交,流拍现象增多,更有南京、重庆等多地提前终止地块出让。

作为长三角地区的重要门户城市,南京曾是房企竞相追逐的高热之地。

在首轮土拍中,南京有37幅触顶最高限价,占比达72.6%,成交总价992亿元,整体溢价率达18.15%。其中,一些远郊板块如汤泉、六合、江宁等都受到房企追捧,江宁甚至有地块吸引来78家企业参与摇号。

不过数月时间,房企在南京的投资热情已然大变。按南京官方公告,此次有11宗地块因故终止出让,业内人士认为,直接原因便是无人报名。

从高温到退烧,市场发生了什么?此前,南京对土拍规则进行调整,最高溢价率由之前的30%下调至15%。从表面看,土拍新规有意降低市场热度;但实际上,南京二轮供地初始楼面价并未降低,反而较首轮提高了3%。

与此同时,南京在竞买保证金、竞买主体、开发主体、上市时间、项目品质等方面,进行了更细致严苛的规定,房企实际竞拍门槛并不低。

譬如在拍地时,部分地块的竞买保证金比例可提高至起始价的50%。而且,同一竞买人在同一批次报名地块,不得超过总量的30%。还有部分地块,南京规定不得联合竞买、不得合作开发,后续项目公司股权不得转让。

这些规定,对热衷于联合拿地的房企来说,无异于一针“镇定剂”,间接提高了市场准入门槛。有业内人士称,南京之前土拍中,很多地块都是至少两家联合开发,限制联合开发的话,一定程度上可降低企业的参与度。

此外,南京部分地块还要求,在竞得土地后6个月内,住宅部分不得申领预售许可证,这对房企的运营效率、资金周转能力,又是一场考验。多措并举下,南京土拍已不再是单纯资金的较量,而是房企综合实力的比拼。

重庆也对房企提出了更多要求,如设置最高宗地限价、达到最高限价转为竞自持租赁住房方式,部分地块根据实际情况采取竞方案、竞品质,17宗地配有租赁住房等。房企再不能像首轮拍地那样,把溢价率推到100%。

二轮供地集体“爆冷”

南京、重庆土拍爆冷,并非个别现象。实际上,行至半程的二轮供地,市场降温程度远超业内预期。

一周前,苏州迎来第二批集中供地,首日成交6幅地块,其中5幅以底价成交,剩余一地块溢价率为1.01%;第二日,共有6幅涉宅地块出让,其中4幅地块以底价成交。此番场景,被业内称为“苏州土拍史上热度最低”。

更惨淡的沈阳,开拍前高达22宗地终止出让,占其第二轮集中供应总量约50%。开拍后,剩余地块仅用时1小时便完成出让,成交总金额仅139亿。

中指研究院分析认为,政策调控频繁加码、房企资金持续承压,是拿地节奏放缓的重要原因。今年以来,“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力,商票和拿地销售比被纳入监管,回款及资金压力下,房企拿地意愿受到抑制。

同时,多地严格审查房企的购地资金来源,对违规行为处罚力度,除扣除保证金外,设置1~3年的禁拍时间,上海、南京等8个城市还须提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告,房企通过“灰色通道”融资拿地被封堵。

除了资金端的因素,二轮供地并未降低市场门槛。中指院认为,多城二批次地块成交楼面价较首批有所下降,但仍高于2020年全年地价,同时因配建、自持及施工成本增加,房企在利润端的优化程度有限。

“首轮供地热度较高,一方面是因这批地块可年内入市,对业绩形成贡献,因此企业拿地拿地意愿较为强烈,二轮供地背景已有所不同。”有房企人士还称,在40%拿地销售比的限制下,很多企业拿地都更加理性。

值得注意的是,虽然整体市场逐渐降温,但仍有房企抓住机遇、试图弯道超车。

国企和央企,正在当下市场中暗暗扩张。中海、中铁、金茂、保利、华润、招商蛇口等,都是二轮土拍中的常客。民营房企中,活跃分子极少,仅有龙湖等企业正逆势补仓,在天津、合肥、无锡、长春等地区扫货。

平安证券分析称,8月50强房企中国企拿地销售面积比达45%,明显高于民企(23%)。“央企及国企凭借其稳健的财务状况,短期或成为市场拿地的主力。”

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