随着经济发展进入新历史阶段，我国城镇化进程面临增速换挡。
第一财经记者根据《中国统计年鉴2022》与2022年经济社会发展数据梳理发现，2022年末，我国城镇常住人口达到92071万人，比2021年增加646万人，新增城镇人口创下42年来新低。
去年新增城镇人口创近42年新低
改革开放以来，我国城镇化率快速提升。从历年新增城镇人口来看，上世纪80年代十年间我国新增城镇人口为1.1亿人，其中1981、1982年，1984～1987年累计增加城镇人口均超过1000万人。
上世纪90年代十年累计增加城镇人口为1.42亿人，比80年代增加了0.32亿人。其中尤为值得注意的是，1996年在我国城镇化率首度30%后，我国城镇化进入到加速阶段。从1996年到2003年，我国年新增城镇人口均超过了2000万人。2004年和2005年虽然这一数据低于2000万人，但也都超过1900万人。
21世纪的第一个十年，只有2008年受国际金融危机影响，新增城镇人口有所下降，但也达到1770万人。从21世纪第一个十年来看，累计新增城镇人口20764万人，比1980年代增加了近1亿。
进入到21世纪的第二个十年，随着我国新型工业化、信息化和农业现代化的深入发展和农业转移人口市民化政策落实落地，新增城镇人口保持快速增长态势，其中，2010年到2018年，年新增城镇人口均超过2000万人。2019年也达到了1993万人。十年累计新增城镇人口达到23914万人，这一时期也是城镇化最快的一个时期。
进入到本世纪20年代，我国新增城镇人口连年走低，2020年新增城镇人口比2019年少199万人，2021年新增城镇人口比2020年少589万人，2022年新增城镇人口则是近28年来首次跌破1000万，仅为646万人，不到2019年的三分之一。
新增城镇人口创下42年新低，有哪些原因？一方面是去年受疫情影响，部分城市外流务工人员返乡，农村新进入城市的劳动力也有所减少。截至目前，已有广西、重庆、甘肃、青海、江西、贵州6个省份公布了2022年人口数据，均为中西部省份。值得注意的是，在2022年全国人口减少85万的情况下，这6个省份均实现正增长。
厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，去年沿海受疫情影响，人口外流的省份有部分人口回流，未来中西部地区发展机会增多，这些人可能留在当地就近就业，就近就业可以更好照顾家庭。
另一方面，从城镇化进程本身看，随着城镇化率不断提高，在当前城镇人口已经接近三分之二的情况下，新增城镇人口和城镇化提升幅度在明显减缓。
广东省体制改革研究会执行会长彭澎对第一财经分析，去年几个一线城市和大的二线城市都受疫情影响明显，不少务工人员返乡。在疫情防控措施优化后，今年和明年新增城镇人口有可能会有明显的反弹。但随着城镇化率的不断提升，城镇化也将从快速发展后期转向平台发展期。
中小城市研究院院长牛凤瑞对第一财经分析，未来我国城镇化率仍将不断提升。在疫情防控措施优化后，今年经济回暖，新增城镇人口将有明显增加，达到一定高峰后，年新增城镇人口数量将呈现下行趋势，当然这个下行趋势不一定是直线的，可能是波浪式下行。
1978年以来历年城乡人口变化
数据来源：第一财经记者根据《中国统计年鉴2022》及2022年人口数据整理
对楼市影响几何？
随着城镇化率超过60%，将进入到二次城镇化阶段。一方面，未来城镇化的重点将不再是单纯的数量提升，而应该更关注城镇化的质量。丁长发分析，当前，沿海的长三角和珠三角等地的常住人口城镇化率都已经很高了，接下来最重要的是要提高城镇化的质量，未来要加快住房、教育、医疗等公共服务业领域补短板，加大公共产品供给，让外来务工人员加快市民化。
另一方面，从空间流动来说，相比一次城镇化过程中人口由乡到城的流动，二次城镇化是城市之间的流动，由中小城市向中心城市、大都市集聚。
牛凤瑞说，从人口在全国的空间布局来看，近年来人口流动有两大方向，一个是中部、西北、东北等地的人口向东南沿海集聚。另一个是在各省域内部，中小城市、农村人口向中心城市流动。
在人口向中心城市、经济发达地区集聚的同时，一些人口不断外流的城市则面临着城市收缩的局面。比如，东北的很多地级市由于工业化和城镇化都比较早，城市规模也不小，比如鹤岗、鸡西就有6个市辖区，阜新市也下辖5个区，齐齐哈尔拥有7个市辖区，双鸭山、佳木斯、牡丹江和本溪均有4个区。但在资源枯竭、产业收缩后，不少城市也面临城市收缩的局面。
今年1月，伊春市将友好区的双河子街道、铁林街道撤销，设为双子河镇、铁林镇。而在去年12月，伊春市就撤销了乌翠区乌马河、锦山、向阳、曙光四个街道办事处，设立翠峦镇、乌马河镇。同处黑龙江的齐齐哈尔市碾子山区也在去年开展了“撤街设镇”，将富强街道撤销设立华安镇。
随着城镇化率不断提高，城镇化率增速放缓，广受关注的楼市也面临着一系列变化。58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，从总人口和新增城镇人口的变化来看，从未来五到十年，或者长期的发展看，整体对于房地产的需求量，不再会保持原来那么高速的增长，而是进入到一个相对稳定的区间。房地产进入下一轮周期以后，一个需要直接面对的问题是整体需求的减少。
与此同时，不同区域和城市的楼市分化将进一步加剧。张波说，虽然从人口增量来看，新增城镇人口下行，但是这不代表各个城市流入的人口平均都会下行，由于城市的分化，从经济面、社会发展以及对于人口的吸引力来看，不同城市都存在很大的差异。
张波预计，不少新一线城市和二线城市还是未来人口流入的主要区域，对这些城市和区域依然会有比较大的支撑；同时一线城市也会有更多更高学历、更高知识储备的人才流入，进而支撑一线城市的楼市发展。
