临近3月，美国传统的春日购房季即将来临，市场能热起来吗？
全美房地产经纪人协会（NAR）22日公布的数据显示，美国1月份成屋销售量与去年同期相比下降1.7%，经季节性因素调整后的年销售量为400万套。尽管如此，现房销售价格中位数同比攀升5.1%，达到37.91万美元，连续第七个月同比上涨。
贷款利率则居高不下。根据房地美（Freddie Mac），截至2月22日，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.9%，高于前一周的6.77% 和一年前的6.5%。
总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼CEO安萨里（Kashif Ansari）告诉第一财经记者，现在美国房地产市场处于卖方市场的尾声。市场认为美联储首次降息至少要在4月份以后，今年美国楼市“小阳春”将姗姗来迟。
卖方市场的尾声
根据美国房地产经纪公司红鳍（Redfin），1月美国房地产市场的新挂牌房源略有减少，经季节性调整后环比减少了1.2%，是自去年6月份以来的首次下降，与去年同期2.7%的增幅形成鲜明对比，与去年12月份4.2%的增幅相比也明显放缓。
“开年第一个月美国楼市就遇到了寒冬。按揭利率在一月份再度回涨，给去年年底一度跃跃欲试的买家们浇了一盆冷水，首付加上居高不下的月供，他们买楼上车的距离还是没有缩短。”安萨里认为。
NAR数据显示，截至1月底，未售出的现房库存量较一个月前增加了2.0%，达到101万套，按照目前的月销售速度，只相当于3个月的供应量。这意味着美国楼市仍表现为卖方市场。NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）称，全美现房库存量至少要达到150万套才能真正让市场松动。
位于美国首都华盛顿特区的长荣地产（Evergreen Properties）副总经理陈宏明告诉第一财经记者，目前市场上市的房屋数量的确仍然偏少。
“利率锁定效应让想要换房的人难以出手，因为这意味着他们要放弃目前3%的房贷利率，转而承担接近7%的利率，导致月供大幅增加。”陈宏明称，“我们有一个客户因为家庭原因需要卖掉房子换小户型。现在卖房子没有问题，但在为他买下一套房子时，就得要花心思找房源和谈判，毕竟现在市面上业主惜售，房源很少。”
由于待售房屋短缺了，房屋价格保持坚挺。根据Redfin房价指数（RHPI），今年1月美国房价环比上涨0.5%，与前两个月的涨幅持平。与去年同期相比，1月房价上涨了 6.7%，为一年来最大涨幅。“1月的价格增长保持稳定，这是因为1月份成交的许多购房交易都是在去年年底谈成的，当时的抵押贷款利率出现了自2008 年以来的最大降幅。利率的下降给了购房者更多的购买力，对一些购房者来说，很着急锁定抵押贷款。”Redfin高级经济学家卜哈利（Sheharyar Bokhari）说。
对于未来几个月的降息前景，全球经济分析公司BCA Research首席新兴市场/中国策略师布达吉安（Arthur Budaghyan）对第一财经记者表示，美联储不会在3月份降息，因为美国经济并没有疲软到需要更大幅度降息的地步。
继续等待？
根据NAR的数据，首次购房者占1月份销售量的28%，低于去年12月份的29%和去年同期的31%。通常这一数据的健康线为30%。此外，1月份现金购房者的比例为32%，是近十年来最高的。而这些买家通常是坐拥高净值房屋的房主，他们在美国高地价城市卖房，再到房价较低的地区全额现金购房。
美国抵押贷款银行家协会（MBA）本周公布的数据显示，在截至2月16日的一周内，30年期固定抵押贷款的合同利率上升了19个基点，达到7.06%。这是自去年10月份以来的最大单周涨幅。而购房抵押贷款申请指数则下降了10%以上，降至去年11月以来的最低水平，该指数在过去四周内均有所下降。
这似乎说明买家，尤其是首次购房的刚需买家仍在观望。但劳伦斯·尹认为，现金交易的买家所占比例升高，表明市场上充满了多重出价的激烈竞争。
陈宏明也观察到：“在我所在的大华盛顿区域，冬天本来是淡季，不过今年春季，由于市场上的库存不足， 加价和抢房的现象还会持续一段时间。我建议刚需买家不用过多等待，但其他买家可以观望一下降息前景，届时或会有更多房源选择。”
安萨里则对第一财经表示：“许多经纪人建议，不管买家和卖家，早出手比晚出手为好。现在可能是卖家市场的尾声，要换房的业主们现在挂牌，还可以期望好价钱。同时，买家也应该意识到，等大家都进入市场买房时，房价的降幅不会太大，还要面临竞争。毕竟美国楼市上的可售房数量还是偏低。”
对于投资者而言，安萨里说，多家庭户型（multifamily）出租房值得留意。“疫情期间的低利率让很多开发商在这一市场启动了大批项目，今明两年将建成入市。但近年由于贷款利率高涨，开发商无利可图便不再开发这类项目，所以这批房型的供应在2026年以后将告罄，而美国现在年轻一代的租房意愿历来最高，他们跟前几代人不一样，认为租房可以接受。”
从地区来说，安萨里透露：“佛罗里达州是外国投资人热衷的地区之一，疫情期间这里的房价也确实大涨。现在风水轮流转，疫情期间从昂贵的大城市搬来这里的居家上班族，现在应公司要求要回到大城市的办公楼上班， 因此相当数量的佛州沿海的房产将会打折上市寻找买家。”
