多城一季度二手房交易活跃,核心城市突破“枯荣线”

第一财经2024-04-02 14:01:59 听新闻

作者:郑娜    责编:张歆晨举报

3月是楼市传统的“小阳春”,伴随着2024年不断释放的政策利好,很多城市二手房的看房、成交热度明显上升。其中,北京、上海、深圳二手房市场复苏明显,3月份的成交量双双突破当地“荣枯线”,而深圳二手房销售已超去年同期。

中指院统计,截至3月31日,重点城市二手房成交套数已连续6周环比增长,上周(3.25-3.31)成交量更是达到了2023年下半年以来周度最高水平。另据贝壳研究院监测,今年以来,贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复,部分城市和产品价格跌幅止跌甚至略有小幅上涨。

相较而言,新房市场则仍显清冷,据开源证券监测,2024年初至今,全国64城商品住宅成交面积累计同比下降44%;而全国17城二手房成交面积累计成交面积同比降幅已收窄至约20%。

多位受访人士认为,受惠于各地优化限购政策释放需求、降息形成利好等多方面因素影响,各地二手房市场出现成交上涨,但这多是由以价换量推动,并不意味着当下入市信心已完全恢复。

新房、二手房两重天

步入3月份,不少城市的二手房市场活跃度提升明显。

一线城市中,深圳的二手房市场在3月份则不断刷新历史纪录。据深房中协统计,3月全市二手房网签达5196套,环比增长116.6%,同比增长5.1%,突破了5000套行业荣枯线。这也是时隔3年,深圳月度网签量再次突破5000套。

北京、上海的复苏态势也有所显现。据北京市住建委官网数据统计,3月二手房网签量14280套,环比上涨125.5%,也突破了1.2万套的“荣枯线”,并创下了近一年来的最高点;上海的3月二手房成交量超2万套,越过1.5万套的“荣枯线”,市场回暖迹象明显。

据克而瑞监测,在武汉,2024年第8周-第10周二手房成交节节攀升,其中第10周周成交套数高达1322套,与2023年第10周成交量基本持平;在天津,今年第8周-第11周二手房成交走高,其中第11周周成交套数达到1092套,基本已达去年二季度以来周度高点。

整体来看,重点城市二手房市场大多呈现出了“小阳春”的迹象。

据诸葛数据研究中心监测数据,2024年第13周,重点10城二手房成交量约为1.98万套,环比上涨6.94%,总体成交量延续平稳上行态势,实现“六连涨”,且成交量还创下了自去年5月份以来周度新高。整个3月份,重点10城二手房成交超7.23万套,较2月份大幅上涨123.35%。

二手房市场相对良好的表现由多重因素促成。中指研究院市场研究总监陈文静分析称,一是春节后部分城市二手房挂牌量提升,部分业主降价带动,二手房活跃度相对较高,同时,随着二手房挂牌量增加,部分优质户型、更高性价比的二手房项目入市,也在一定程度带动需求入市。

此外,二手房作为现房,购房者所见即所得,也缩短了购房者的入住时间,购房者偏好度相对更高;春节过后为小学入学办理时间,为满足孩子上学需求,部分购房者集中入市,也推动了二手房市场活跃度提升。

将时间线拉长可以发现,今年以来的二手房市场整体上表现出较好的修复态势。贝壳研究院二手房市场监测数据显示,2024年春节过后,贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复;尽管由于去年特殊的高基数,今年1-2月份二手房交易量比去年同期减少,但比2022年同期明显增加28.5%。

在3月前两周,深圳、南京、合肥、长沙、兰州等多个城市的贝壳二手房成交量超越去年同期。“今年看房客户数量与去年相当,但新增房源有所减少,有利于后续市场供求关系改善。”贝壳研究院表示。

二手房与新房市场是高度相关的。尽管目前我国的住房供需总体基本平衡,但当下的住房需求绝大多数是“卖小买大”、“卖旧买新”的改善需求,而在房屋总价处于高位的现阶段,改善置业的资金门槛颇高,卖掉旧房成为置换的关键环节。

在一二线城市,房地产市场已经形成了“卖一买一”的置换链条,二手房市场的卖家往往会成为新房市场的购房者,并且也会通过出售二手房获得购房资金。于是,二手房市场活跃起来之后,也就有助于置换链条重启、增加市场活力,新房销售也将得到有效恢复。

新房存滞后效应

目前,二手房市场的热度并未能带动新房成交,多位受访业内人士认为,现下二手房市场尽管有所修复,但成交量还不够多,并不意味着当下入市信心已完全恢复,不足以拉动新房市场。

58安居客研究院院长张波向记者表示,目前一线城市老旧二手房的成交还未出现明显抬头迹象,这与一线城市限购依然偏严有关。“例如上海放松了外环外单身的限购,但大量外环内老破小的目标客户正是单身人士,由于外环内老旧二手房成交未能快速提升,大量的置换需求就被卡在卖房这个环节。”

事实上,许多城市当前二手房市场的热闹、部分城市的成交改善,多是以价换量所致,市场并未真正进入景气的态势。

在南京,3月份二手房整体成交均价约为26245元/平方米,环比则下滑4.9%,房价回落至2.7万大关以内,且逐月走低。在天津,业主挂牌预期已大幅降低,房价持续下降,据克而瑞监测,天津新房和二手房价差在2023年下半年以来明显走阔,截至2024年2月末,天津新房成交均价为17926元/平方米,二手房则为10136元/平方米,价差近8000元/平方米。

即便是一线城市北京,二手房价也在持续走低。据国家统计局数据,2023年9月至2024年2月,北京二手房价格已经连续五个月环比、同比都在下跌。克而瑞认为,若二手房价格继续下调,未来可能会传导至新房端。

房地产市场当下的形势也延缓了部分购房者入市的进度。陈文静认为,部分置换需求在二手房卖出后持币观望情绪仍较重,一定程度延缓了置换新房的速度,同时部分购房者仍观望后续政策出台落地,等待更适合的时间入场。整体看,从二手房售出到购买新房之间需要一定时间。

值得一提的是,二手房持续以价换量的另一个结果,是让新房逐渐丧失价格优势,形成竞争关系。

张波表示,目前很多一二线城市的二手房其实是在抢一手房客源,而非热度传导。2022年之前不少板块存在一二手房倒挂,“打新”人群看中的是新盘的价格优势,而2023年二季度开始,二手房价下调幅度加快,不少板块的一二手倒挂已经消失,这就导致新盘的价格优势不在,由于二手房中存在不少急售的“笋盘”,次新二手房价格甚至低于新盘价格,加之二手房“所见即所得”的优势,导致更多人群愿意选择优质次新二手房。

上述房企市场负责人也认为,之前房地产行业发展高峰期超供的新房,如今会转化成二手房,蚕食新房市场的空间,因此“市场成交总量会较早恢复,但是新房市场需要更长时间”。

不过,业内认为,随着房地产供需两端政策持续优化调整,购房者置业意愿或将迎来温和修复,叠加“白名单”项目融资支持持续落地,项目建设推进也有利于提振市场信心,进而带动新房销售边际好转。

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