刚刚过去的5月第一周，武汉新房成交量环比下降近8成。6日午间，武汉市房管局、自然资源和规划局等7部门联合发布新版“汉十条”，在需求端和供给侧同步发力，通过以旧换新、租购并举、盘活存量等发展措施，提振消费信心，释放有效需求，加大去库存力度，促进房地产市场平稳健康发展。
并未触及36个月“红线”
在当前市场大环境下，去库存已经成为整个房地产行业面临的艰巨考验。
中指研究院一份报告认为，截至2023年12月底，50个代表城市商品住宅可售面积3.41亿平米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为20.3个月。其中，一线城市出清周期14.0个月，较2022年末延长1.7个月；二线代表城市出清周期19.1个月，较2022年末延长1.0个月；三四线代表城市出清周期29.1个月，较2022年末延长7.8个月。
4月29日，自然资源部发文，要求完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
此后坊间传出一份暂停住宅用地出让的城市名单，其中显示武汉商品住宅去化周期达到41.6个月，是唯一“上榜”的GDP全国十强城市，但这份名单并未被官方证实。
一位接近武汉房管部门的消息人士告诉第一财经记者，武汉去化周期虽然不低，但远没有网传的41.6个月那么高，也没有达到36个月以上应暂停新增商品住宅用地出让的“红线”。
中指研究院统计数据显示，2024年一季度，武汉市住房新增供应127万平方米，环比减少33%，同比减少40%；截至2024年3月底，武汉新建商品住房可售面积1656万平方米，同比微幅下降，出清周期为22.1个月。而在2023年底，武汉新建商品住房可售面积为1674万㎡，出清周期21.5个月。
中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政在接受第一财经记者采访时指出，对比数据可以发现，一方面，虽然武汉存量的绝对值有所减少，但由于销售速度下降，去化周期出现了增加；另一方面，不同区域差距继续拉大，比如目前武汉主城区平均去化周期19.4个月，远城区是24.7个月，青山区8.8个月最少，最高的蔡甸区达到了31.9个月。
“今年一季度，武汉市场成交规模同比降幅超过50%，同时供应量也明显放缓，导致住房去化周期并没有出现大幅攀升。”李国政说。
最高10万元补贴促新城区去库存
武汉市住房保障和房屋管理局数据显示，今年一季度，武汉新建商品住房共计成交14190套，而2023年同期为33700套。刚刚过去的五一黄金周，武汉新建商品住房网签成交280套，网签成交面积3.07万平方米，新建商品住房网签套数环比下降79.49%。
面对严峻的市场行情，五一假期结束后的第一个工作日，武汉市房管局、自然资源和规划局等7部门，联合发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。2023年9月，武汉出台了稳定楼市发展的“汉十条”，因此本次新政又被称为武汉新版“汉十条”。
新版“汉十条”共有十条具体措施，从加大新城区支持力度、强化住房公积金贷款措施、调整家庭首套住房贷款套数认定标准、调整保障性租赁住房配建方式、推行“卖旧买新”交易新模式、盘活商办类用地和项目、优化房地产开发企业“白名单”管理、优化新建商品房项目审批服务、优化购房落户手续、提升房屋交易服务水平等10个方面提出了有关政策措施。
戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵对第一财经记者表示，2024年一季度武汉市商品住宅成交量134.3万平方米，环比去年四季度下降约53.6%，同比去年一季度下降约62.4%，市场需求释放呈现持续放缓态势，成交量仅优于2020年一季度。在需求端持续走弱，全市出清周期上升的背景下，新版“汉十条”将加快市场有效去库存以维持武汉住宅市场合理健康平稳发展。
李国政也表示，总体来说，新版“汉十条”根据目前市场发展的新情况、新形势，在需求端和供给侧同步发力，并在去年的基础上，做了进一步的优化提升，相关措施更具有针对性和创新性，一方面，延续相关优惠措施，降低成本、提高消费积极性，继续加大刚需和改善性住房消费的支持力度。
同时，实行差异化市场监管、提升审批服务，通过以旧换新、租购并举、盘活存量等措施，构建奖优惩劣的机制，助力优秀企业实现高效经营，促进武汉市场平稳高质量发展。
具体而言，在需求端，新版“汉十条”支持库存较大的新城区， 推出首批重点板块的103个项目，在安居链平台可以申领5～10万元购房消费券；再次放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%，都能直接降低买房人的购房成本；凭借购房合同就能落户，可以解决子女对口入学等公共服务问题，减少购房家庭的后顾之忧；“15天无理由退房”等放心购措施，可以提振市场消费信心。
供给侧力度更大。调整保障性租赁住房配建方式，由住宅项目分散配建，改为集中建设或存量转化，一方面有助于高品质住宅建设，另一方面盘活市场存量，规模化运营也能提升保障房服务水平，更好推动租购并举；鼓励“卖旧买新”，通过发放增值税补助，推动平台公司、市场化机构参与等方式，实现新房二手房良性循环，促进改善性住房需求释放；针对商办存量和去化问题，加大“商改租”“商改住”措施有效落地，同时，库存过大区域暂停商办用地供给，治标与治本兼顾。
对于优质企业的发展支持措施尤其突出。李国政表示，一方面，根据企业信用等级，商品房预售资金实行0.6～0.8的差别化监管系数，提高优质企业的资金使用效率。同时，大力推行“拿地即开工”，预售许可最低规模不小于栋。对中心城区、东湖高新区、武汉经开区的项目，在今年年底前，主体结构施工形象进度达到±0，满足相关条件，就可提前办理预售许可，显著缩短建设周期，减轻企业资金压力。
“这些措施，可以帮助更具产品力、品牌力、规模优势的优质企业，在武汉实现更有效率、更高水平的发展，对市场稳定发展起到风向标作用。”李国政说。
胡韵表示，目前武汉市存量较大的区域集中于远城区，截至2024年一季度可售面积超过100万平方米的区域包括4个远城区和两个经济开发区区域。使用购房优惠券的区域也多集中于这些区域。因此，新版“汉十条”将在有效去库存的同时，积极引导人口向新城区迁移，一方面可以疏解老城区人口过于密集交通复杂等问题，另一方面将有效推动新城区的配套发展和板块活力。
