美国房贷利率再次高于7%,房产经纪:美国人的买房计划又延后了

第一财经2024-05-13 18:06:48 听新闻

作者:高雅    责编:冯迪凡举报

美国购房贷款利率居高不下,潜在买家正对市场失去信心。

去年底,美国30年期固定利率抵押贷款平均利率降至7%以下,这让不少潜在买家跃跃欲试,认为美联储可能的降息举措能尽快拉低房贷利率。

然而,近来他们可能正对市场失去信心。根据房地美(Freddie Mac)最新数据,当前美国30年期房贷利率又涨回了7.09%,甚至还高于年初6.62%的水平。

“美国购房抵押按揭利率超过7%的心理关,让从去年年底开始盼望按揭利率下调的刚需买家失望,他们更加无法负担购房款,买房这样的人生大事只能一拖再拖。”总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼首席执行官安萨里(Kashif Ansari)告诉第一财经记者。

较高的抵押贷款利率环境下,全美房价仍处在上升通道。根据房地产咨询公司CoreLogic的预测,从2024年3月到2025年3月的一年间,美国平均房价将上涨3.7%。

长期高利率、房价不下跌,美国僵持的房地产市场何时才能松动?

(第一财经资料图)

谁还在买房

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun)表示,目前价格上涨非常显著,其背后纯粹是供需问题。房地产和投资公司海因斯(Hines)在4月的一份报告中称,全美住房供应量比需求量少320万套。

数字上看供不应求,但从实际交易来看,目前仍是卖方市场吗?

伯克希尔哈撒韦家庭服务公司(Berkshire Hathaway HomeServices)纽约经纪人本特(Sonia Bendt)对第一财经记者称,虽然纽约市场仍很活跃,但是否是“卖方市场”更取决于地理位置和库存情况,视地区而定。在某些需求量大的地区,有限的库存在有需求时就会成为卖方市场。

而更多情况下,“眼下利率高企,如果买方预算紧张,可以选择租赁,同时等待利率下调的到来,这样,较高的利率成本就会转化为较低的购买价格。”她说。

美国纽约地产经纪公司Serhant经纪人Amy Wang也认为,需要贷款的买家在当前的市场中较为犹豫,很多人仍希望等待低利率的到来,“只有极少数的人觉得以后可以再重新申请贷款,才会去买。现在基本上是一个现金买家的市场。”

Amy Wang还发现,虽然升高的利率阻止了不少买家出手,但也催生了一些卖家。她说:“前些年,很多外国买家为了锁定低利率,通常从贷款公司拿到的按揭利率计划是,前几年不变、后几年浮动。现在利率开始浮动了,对这批买家来说,浮动利率就会比较高,有些房东就会考虑卖房。”

但总体来看,安萨里认为,目前,市场已经认为今年年内按揭利率下调的可能性不大。“这样一来,部分刚需买家被迫改变策略,坐等不如早买,以免利率变得更高更难以承受。 但更多买家仍只能等待(更低利率),他们有需要换房或需要搬家的,但现在只得搁置计划。”他称,估计今后几个月楼市还将继续冷淡。

按揭利率何时降温

Amy Wang认为,对美国房地产市场来说,美国政府宣布降息将会是一个比较大的一个转折点。“(现在的情况)就是一直在拖着,看什么时候降了。一旦等到这个消息,就会对市场是一个非常大的一个促进。”她说。

根据美国劳工统计局的数据,美国通胀在2022年6月达到顶峰后已明显放缓,当时物价同比上涨了9.1%,但今年3月的消费者价格指数同比上涨了3.5%。不过,从今年来看,通胀率并没有如预期般持续下降,市场认为美联储的降息步伐并不会太快。

安萨里称:“美国楼市现在在等待美联储下调基准利率来激活,美联储在等待消费指数的下调来决策,而消费指数则取决于统计人员收集到的消费者衣食住行的实际花费。现在,只有住(房租)这一项还未能从疫情期间的高位恢复正常。今年年初,租金因为新房大量上市而有所下调,但现在还未能反映在联邦政府的消费数据上。房租通常会整年签订,不少租客还没有签订调低了的租约。”

美国抵押贷款银行家协会(MBA)的预测显示,在2024年的剩余时间里,30年期抵押贷款利率将跌至6.4%至6.7%的区间。美国房地产经纪协会(NAR)则认为,本季度(4-6月)的平均利率为7.1%,到今年底将降至6.5%。

目前,美国绝大多数背着房贷的人所承受的利率远低于当前利率。根据房地产经纪公司Redfin对美国联邦住房金融局数据的分析,89%的房主的抵押贷款利率低于6%。许多人(59.4%)的利率甚至低于4%。

位于美国首都华盛顿特区的长荣地产(Evergreen Properties)副总经理陈宏明此前告诉第一财经记者,这种利率锁定效应让想要换房的人难以出手,因为这意味着他们要放弃目前3%的房贷利率,转而承担接近7%的利率,导致月供大幅增加。

安萨里说:“市场认为要到年底,按揭利率才可能下调,有机构也预测今年楼市量价均会上涨。不过,从现在到年底前什么事情都有可能发生,工资、移民、大选等都会影响租金。 另外,如果按揭利率调低,积压已久的需求释放出来只会再推高房价。毕竟,美国住宅供应不足、平价房建房难的根本问题,并没有得到真正解决。”

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