房企销售降幅连续五个月收窄,重点城市二手房成交保持高位

第一财经2024-08-01 09:28:20 听新闻

作者:郑娜 ▪ 孙梦凡 ▪ 张慧敏    责编:张歆晨举报

年中业绩冲刺结束,又迎高温酷暑,房企在7月进入传统的销售淡季。

第三方咨询机构克而瑞数据显示,7月份,百强房企销售操盘金额同环比仍保持下降,但降幅较此前有所收窄;同时,前7个月累计业绩的同比降幅也实现连续5个月收窄。

尽管当前新房销售尚未扭转收缩的态势,但四大一线城市的二手房市场表现颇为亮眼。数据显示,7月,北京二手房网签量有望超过1.5万套,创下去年3月份以后月度成交新高;上海预计也将保持在2万套的高位;同时,深圳、广州也都维持住了近两个月的高成交水平。

事实上,在限购政策调整后,以北京、上海、深圳为典型代表的高能级城市,刚需客群活跃度提升,构成了二手房市场买房活跃人群。

克而瑞认为,对于北京、上海、深圳等城市而言,新房市场已进入改善时代,二手房活跃度均高于新房,未来部分置换需求会转移到新房市场,再改需求的释放将有助于后市新房市场企稳回升。

销售季节性回落

7月,房地产市场继续保持低位运行。克而瑞发布的销售数据显示,TOP100房企实现销售操盘金额2790.7亿元,环比降低36.4%,保持着季节性回落;同比降幅约19.7%,较此前单月动辄三成、四成的降幅有显著收窄。

累计来看,前7个月,百强房企实现共销售操盘金额21309亿元,同比降低37.5%,降幅收窄2个百分点。自3月份起,百强房企累计业绩的同比降幅已连续5个月收窄。

具体到企业来看,亿翰智库提供的数据显示,房企销售在7月份基本表现为普降,TOP30 中仅有7家同比增长,主要为中海、绿城、华发、绿地、国贸等国资背景开发商。相较而言,各家出险房企的销售仍节节下挫,例如碧桂园、融创等,单月已跌破50亿元,同比降幅仍在7成以上。

综合前7个月的业绩来看,TOP30房企皆保持同比下降的态势。其中,坐稳行业头把交椅的保利发展同比仍有约26%的降幅,位居第二、第三的中海、绿城也分别下降16%、3%;万科则以35%的累计降幅跌出行业前三;TOP10中仅余的民营房企滨江、龙湖,也分别有36%、47%的降幅。

伴随着销售规模的持续收缩,曾经的千亿、百亿房企也在不断减少。今年前7个月,销售总额超千亿房企仅剩6家,较去年同期还少了4家;而百亿房企为45家,较去年同期减少了32家。

房企销售表现欠佳,除了市场信心、高温酷暑等因素的影响外,新增供应量不足也是一个重要的变量。

克而瑞数据显示,7月单月,重点30城的供应量环比下降25%,同比下降18%,不及二季度月均;相应地,7月成交量的环比、同比也分别下降30%、13%。

某全国性房企内部人士解释称,在同样的去化水平下,新增供应100个项目和80个项目,最终的成交表现肯定是不同的。而今年上半年房企拿地持续减少,所以按半年开盘算,下半年新房供应量也会相应减少,从而对整体成交造成影响。

另一方面,随着楼市继续深度调整,在成交量整体收缩的背景下,市场份额又在进一步向二手房倾斜。

据克而瑞监测,上半年重点20城一二手房成交总规模为1.3亿平方米,同比下降22%;其中,新房成交规模为4929万平方米,同环比皆呈现两位数下降;而二手房共成交了8136万平方米,同比下降仅7.6%,环比则增长5%。

一正一负,二手房成交在楼市中占比再提高,达到约62%,同比增长9个百分点,环比增长7个百分点。各城市二手房成交占比均有所增长,北京、上海、合肥、南京等二手房市场份额均增至70%以上。

事实上,在刚刚过去的7月,不少重点城市的二手房表现颇为亮眼。

北上成交量保持高位

在多轮地产政策刺激下,北京楼市基本面出现明显改观。7月31日,北京住建委官网统计数据显示,7月1日至7月30日,北京二手房网签量达到14559套,同比上涨58.4%。按照日均500套测算,7月份二手房网签量有望超过1.5万套,创下去年3月份以后月度成交新高。

单月成交量同比增五成,是近来北京二手房市场难得的成绩。

从往年来看,北京楼市在经历3月“小阳春”后,往往会出现惯性下滑,7月份也是传统的成交淡季。但今年市场走势有所不同,自3月份开始,北京二手房成交量持续维持在1.3万套以上,近两个月更是在1.5万套左右,7月再创新高。

合硕机构首席分析师郭毅认为,北京二手房若单月成交1.5万套以上、持续三到五个月,便表明市场进入正向轨道,购房需求开始得到激活。此外,市场供应量要出现明显变化,二手房挂牌量恢复到10万套左右,才有可能出现新的量价变化,出现真正意义上的回暖。

成交回升的同时,北京二手房市场的价格也有企稳迹象,房源议价空间有所收窄。

北京链家研究院数据显示,二季度以来,北京市二手住房价格走势总体平稳,6月价格环比上升0.5%左右,7月(截至24日)北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%。“价格上涨,主要来自交易结构变化,从可比住房价格角度来看,则较为稳定。”

上述机构表示,近来市场新增客户与新增房源开始逆转,供需关系虽仍然偏向买家,但相比一季度更趋向平衡,有利于价格的相对平稳。从4月份开始,二手住房成交均价已连续4个月保持平稳运行,月均波动幅度均在1%以内。

业内认为,虽然北京6月26日才发布调整首付比例、房贷利率等政策,但实际上从2023年9月开始,北京已经数次优化楼市政策,“517”新政后市场更是明显回温。政策效应累积到今天,于是出现了7月份市场成交创新高的场景。

稍早于北京,上海在5月末就释放了上述重磅楼市利好,二手房市场也应声在6月创下了年内新高,单月成交2.6万套,环比上涨41.1%,同比去年6月实现翻番。

7月二手成交走势有所下降,但仍延续了6月的高热。网上房地产数据显示,7月截至30日,二手房网签量合计197451套。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,6月成交量大,在一定程度上透支了7月份的需求,不过“7月日均成交约600套,整个月的成交量预计仍会突破2万套。”

有华东房企内部人士表示,二手房房东中存在一部分割肉跑路的情况,但也有许多存在置换需求的客户,在卖掉手中二手房后,他们进入持币待购的状态,等到合适的时机就会出手。而这部分改善客户通常会集中在新房市场。

广深二手房维持稳定

随着“528新政”取消限售,广州二手住宅挂牌量增加,高性价比房源源源不断进入市场;叠加限购放松、首付门槛降低等利好,广州二手房在6月份经历了一场“狂飙”式增长,成交量冲上万套,并在7月维持住了万套的网签量。

广州房地产中介协会公布的数据显示,2024年7月(统计周期:6月26日至7月25日),广州市二手住宅网签10034套,环比虽然下降了4.04%,依然保持了万套以上的水平。

2021年5月以来,广州市二手房月度网签量超过万套的次数仅5次左右,从这个角度来看,7月广州二手房的网签量处于较高水平。

具体来看,7月广州外围区域的增城区二手房网签量降幅最大,降幅接近13%,中心区域的越秀区和海珠区,网签量则环比分别增长3.62%和2.73%。此外,60平方米以下,以及和60~90平方米的二手住宅网签占比均增长至近三个月以来最高水平,两者占比之和超过了51%。

深圳二手房市场在历经了过去两三年的震荡后,在2024年保持着相对稳定的状态,月均成交量保持在4000套以上。乐有家研究中心统计的数据显示,截至7月30日,二手住宅累计过户4504套,环比6月的4172套增长8%。

从更具时效性的网签量来看,深圳市房地产中介协会公布的数据显示,7月的前四周,深圳二手房的网签量分别为1353套、1284套、1166套、1048套,虽然随着前期楼市优化政策对潜在需求的不断消化,加上楼市进入传统淡季月份,周度网签量有所下降,但仍然维持了周度网签量1000套以上的水平,月度网签量接近5000套的荣枯线水平,同比增长了62%左右。

颇让市场振奋的是,在过去的7月份,深圳新房市场诞生了年内第一个“日光”楼盘——海德园。该楼盘此次推出的116套房源,有380批客户选购,相当于三个人抢一套房。

约12.85万/平方米的备案均价,搭配上约87~450平方米的建筑面积,粗略计算,该楼盘本次推售房源的价格门槛为1117万元/套。如此高的门槛也未能阻挡客户热情,在开盘当天,房源一抢而空。

不过,业内认为,该楼盘的热销更多的还是因为优质学位、便利交通,以及新盘限价带来的一二手房价格倒挂空间,并非深圳新房市场的普遍现象。

整体来看,深圳新房市场依旧处于低位复苏状态。乐有家研究中心统计的数据显示,截至7月30日,深圳7月一手住宅累计网签2481套,环比6月的2927套下降了15%,同比下降7%。

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