对于不关注学区房的人来说，很难想象，一个新学校的建设，能在短短两年内，让周边“老破小”的房价翻倍——从6万元/平方米，上涨至14万元/平方米。当然，也很少有人预测到，房价翻倍两年之后，因为学位因素暴涨的房价，迅速跌至5万元/平方米。这就是位于深圳市福田区八卦岭片区的“老破小”们真实的经历。
2019年以来，八卦岭片区内的房价经历了一轮过山车般的大涨大跌。那么，是什么样的魔力，如此搅动着该片区内的房价？楼市涨跌周期、棚改预期、“大学区制度”、“防止大拆大建”政策、集团化办学等因素，都是这场房价涨跌故事中的导演。
“老破小”房价翻倍上涨
深圳市福田区红岭北路与八卦二路交汇处西北角，有着一座蓝白相间的建筑，这就是荔园小学八卦岭校区的所在地。这个于2022年开始投入使用的学校，外立面崭新，与周边有着几十年楼龄的建筑形成鲜明对比。
与荔园小学八卦岭校区仅一路之隔的住宅小区名为“八卦岭宿舍”，始建于1983年，距今已有40个年头。上世纪80年代初期开始，八卦岭片区工业厂房聚集，电子厂、制衣厂、印刷产业园等都曾在这里留下过时代的印记，作为当时该片区的居住配套，八卦岭宿舍应运而生。
八卦岭宿舍区共49栋楼，占地面积11.5万平方米，房源8000套左右，多为30平方米左右的小户型。如今，尽管整个宿舍区的建筑外观看起来陈旧，有楼栋墙皮脱落，宿舍内部楼道贴满广告，但从各个防盗窗内挂着的衣物，以及外墙上的空调外机来看，八卦岭宿舍的入住率并不低。
该片区的房产中介对第一财经表示，因为八卦岭宿舍的房产面积普遍较小，楼龄太长，房子比较破，居住舒适度不高，如今不少买八卦岭宿舍的业主，基本上都只是为了荔园小学八卦岭校区的学位，买了八卦岭宿舍但是并不居住在此的家庭并不少见。
在荔园小学八卦岭校区投入使用之前，八卦岭片区内并无小学，该片区的适龄学生需要前往相邻片区——园岭片区的学校就读，而八卦岭片区的学位短缺压力也成为居民关注的重要问题。直到2019年前后，八卦岭片区内无小学的现状才迎来转变。
2019年年初，福田区教育局回复市民咨询的一张截图在网络上流传，内容显示，八卦岭片区将新增一所小学，名称为“荔园小学东校区”，也就是现在的荔园小学八卦岭校区。流传的截图显示，上述校舍建设地“鹏峰八卦岭汽车城”的场地清理工作将在2019年6月完成。从此，八卦岭片区内将落地“名校”的传言逐渐变得真实起来。
2020年7月，深圳市福田区荔园小学微信公众号发布的文章内容称，福田区教育局批准荔园教育集团在八卦岭片区增办两所学校，即正在建设中的荔园小学东校区，以及即将开建的笔架山中学更名为荔园实验学校，交由荔园教育集团承办。荔园小学落地八卦岭片区的消息正式得到官方证实。
荔园小学创建于1981年，是深圳最早成立的一批小学之一，至今已有40多年的历史，也是深圳公认的排名第一梯队的“名校”。因此，尽管彼时荔园小学八卦岭校区的学校还未建成，也还未投入使用，甚至连学区划分细则也还未出台，但八卦岭宿舍因紧挨着学校，被划入学区的“概率”最大，八卦岭宿舍的房价经历了一轮大幅上涨。
某房产中介平台数据显示，2018年年末，八卦岭宿舍的房源成交单价在6万元/平方米左右，整个2018年，该小区的成交房源仅6套；2019年年末，八卦岭宿舍的成交价格则已上涨至10万元/平方米左右，当年房源成交套数为35套，是前一年的6倍左右。
2020年，随着深圳楼市热度提升，全市房源成交活跃，八卦岭宿舍的成交热度也再上一个台阶。上述房产中介平台成交记录显示，当年该小区的成交价普遍在10万元/平方米以上，最高成交价为13.7万元/平方米，成交了67套。2021年上半年，该小区的房源成交价格普遍在13万元/平方米以上，最高成交价格为14.5万元/平方米。短短两年的时间，八卦岭宿舍的房价已经翻了一倍。
乐有家研究中心统计的数据显示，2020年全年，深圳二手房成交量为9.5万套，仅次于2016年的成交水平，算是深圳历史上二手房成交量高位。当年，深圳二手房的成交均价为7万元/平方米，同比增长13%。与此同时，当年八卦岭片区的住宅成交均价为8.8万元/平方米，同比上涨52%。
该片区的房产中介对第一财经表示，2020年左右八卦岭宿舍的房价涨幅之所以那么大，主要与荔园小学八卦岭校区落地的消息有关，加上那时买房的人比较多，全市的房价都在涨，又因为八卦岭宿舍的住宅面积普遍比较小，“面积越小，单价越高。很多人买小户型就看总价，一定程度上忽略了单价。”
旧改的预期也成为八卦岭宿舍房价上涨的一个因素。资料显示，八卦岭宿舍区棚改项目于2019年纳入福田区棚户区改造年度计划，实施主体为福田人才安居公司。该片区的房产中介对记者表示，如果片区内拆迁，补偿的方案是1:1.2，也就是说，若拆迁之前，房产面积为30平方米，后续补偿的房屋面积则为36平方米。另外，若想要更大的房子，则可以补差价。因为八卦岭片区内的住宅普遍老旧，未来若在二手房市场上市，则具有较大竞争力，而且补偿的面积也并不比原来小。
房价经历时间的检验
2022年，荔园小学八卦岭校区正式投入使用，八卦岭片区因为学位而暴涨的房价，也迎来市场的检验。
因为八卦岭片区的小户型多，又仅仅只有一所小学，所以，荔园小学八卦岭校区的入学积分并不低。2023年7月，有网友在人民网留言板上表示，当年荔园小学八卦岭校区录取最低积分为93.7分，意味着深户一类（在八卦岭片区购房）已满三年的居民都无法就近上学，因此建议荔园小学八卦岭校区在已招生6个班级的基础上至少扩招2个班级。
另外，上述网友还提及，当年入学积分为92～93分左右的家庭，基本上属于八卦岭片区内的房价高位接盘者，但是截至2023年7月，片区内的房价降幅过半，但在这种情况下，孩子依旧不能就近入学。
按照福田区入学积分政策，在学区内购买住宅落户的基础分为80分（租房为60～65分），社保一个月获0.1分，封顶10分；购房（或租房）一个月获0.1分，封顶10分。按此计算，深户一类家庭，在社保积分封顶的情况下，购房满三年的分数为93.6分，确实达不到当年荔园小学八卦岭校区的入学积分标准。而那些在2021年前后高位接盘购房的家庭，即使社保积分封顶，总的积分也无法达到2023年的入学积分。由此看来，2023年，一部分此前因为学位购房的家庭，并没有实现当初的“名校梦”。
来到2024年，尽管目前荔园小学八卦岭校区只有一、二年级，还没有小升初的成绩，但荔园小学八卦岭校区的入学积分仍然不低。近日，有媒体统计的数据显示，今年荔园小学八卦岭校区的入学积分为90.9分，远高于荔园小学的其他校区，以及“名校”百花小学。房产中介对记者表示，八卦岭片区的小户型多，划片范围太大，因此积分就比较高。
如上述网友所说，在深圳楼市限购、二手房参考价等政策落地后，2021年下半年开始，深圳房价进入下行通道，八卦岭片区也成为房价下跌的“重灾区”。一房产中介平台显示，2023年7月，八卦岭宿舍的成交价为7万元/平方米左右，较2021年14.5万元/平方米的成交价腰斩；2024年以来，八卦岭宿舍房价继续下跌，房源成交价格为5万元/平方米左右，最低成交价低至3.9万元/平方米。
“现在八卦岭宿舍的房子，200万以内的预算，小户型可以随便选。”近日，该片区的房产中介对记者表示，八卦岭宿舍的房源，现在的价格一定低于2019年上涨之前的价格，在他看来，八卦岭宿舍的房价已经见底。
除了入学积分高，楼市整体下行带来的影响，“大学区”政策、“集团化办学”、棚改遥遥无期等因素也影响着八卦岭片区的学区房们。
2021年8月，深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，其中提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。所谓的“大学区招生”，指的是一套房产可以对应多个学校，家长可在学区内为孩子报读多所学校，学校按志愿次序和积分高低依次录取，该制度下，即使买了学区房，也不一定能上“名校”。“教师交流制度”指的是，深圳市内的老师轮流到各个学校进行教学，旨在促进教育公平。尽管到目前“大学区招生”和“教师交流制度”还未真正实行，但在教育公平的趋势似乎已经成为社会共识，也一定程度上影响了学区房的投资炒作。
2022年4月，《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》印发，其中提到，2022-2025年，评选80个优质公办中小学教育集团。“集团化办学”指的是以将一所名校和若干所学校组成学校共同体的办学体制，在“名校”的带动之下，提升周边若干学校的办学能力。而文中所述的荔园小学八卦岭校区即是“集团化办学”的一种体现。
此外，2021年8月“防止大拆大建”政策颁布，八卦岭片区的旧改也看不到明确的时间线，这也让投资客们变得更加理性。2023年12月末，人民网留言板上，有网民咨询八卦岭宿舍的棚改进度，福田区园岭街道办事处回应称，目前，深圳市规划和自然资源局正在公开征求《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》意见，等待新政策正式公布，原八卦岭宿舍区棚户区改造项目计划受上述政策出台影响暂时停滞。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对记者表示，像八卦岭宿舍这样房价涨跌幅度均大于同期楼市水平的情况，主要因为这类房源老旧，居住属性较差，本身房价比较低，再因为户型较小，投资门槛也低，吸引的投资客也就更多，所以一旦有学位因素的加持，价格也就会面临大幅上涨，其投资属性远远超过了居住属性。
李宇嘉表示，后续随着投资客退潮，再加上因为学位政策调整，例如深圳“大学区”政策可能落地，集团化办学成为潮流，教育公平成为一种趋势，房源的学位投资属性则随之减弱。而此时，房源的区位、配套、居住舒适度等属性则成为房源价格的衡量因素，这类老旧的房源则不占优势，价格也就会大幅下跌。他建议，购房者在挑选房源时，除了关注房源的学位政策，还应该同时关注房源本身拥有的配套，关注房子的居住属性。
