库存连涨51个月后首降，楼市供求关系释放积极信号

房地产市场供求关系出现新信号。国家统计局数据显示，已连续51个月同比正增长的商品房待售面积，近来出现首次下降，截至2026年3月末，该指标同比下降 0.1%。

事实上，自2021年7月起，全国商品房待售面积就进入了正增长的通道，整体库存处于积压或增多、滞销的状态。这背后是购房需求减弱、二手房分流等因素的持续影响，市场一直处于供求失衡的状态，并导致房价下跌、市场低迷。

2024年以来，中央再次提出去库存，从供需两端“双向发力”。业内认为，当前库存拐点出现，行业的被动累库存阶段已经过去，市场从“供远大于求”向“供需再平衡”迈进。未来随着库存的持续下降，市场价格预期将逐步修复，也将为行业企稳回升创造最基本的条件。

库存下降

本轮去库存的进程始于2024年4月。彼时，中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，释放强烈的去库存信号。

这也是时隔多年，中央再度对房地产去库存提出要求。多措并举下，去库存的效果逐渐显现。Wind金融终端数据显示，全国商品房待售面积的累计同比增幅在2024年5月达到15.8%的阶段性高位后进入收窄通道，至2026年2月末，全国商品房待售面积为79998万平方米，同比提升幅度仅0.13%。

进入今年3月份，这一连续正增长了51个月的关键指标终于掉头向下。国家统计局数据显示，截至2026年3月末，全国商品房待售面积为78601万平方米，同比下降 0.1%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，今年3月份的商品房待售面积指标从过去的上涨转为下跌，出现了方向性转变，且下降趋势较为明显，这意味着库存正从过去的积压转向出清和减少阶段，库存压力正在进一步缓解。

从具体的结构来看，短期库存下降速度明显，库存优化趋势更加显著。

方正证券研报指出，截至3月末，待售3年以下的面积为59012万平方米，同比下降1.8%，降幅较2月末扩大0.2个百分点，说明2022年以来累积的市场新增库存正被逐步消化。分物业类型看，商业营业用房待售面积同比下降5.8%，去化效果最为显著；住宅待售面积虽然同比仍增长1.4%，但环比2月末减少981万平方米，也呈现出明确的改善趋势。

库存水平是判断供求关系的核心先行指标。上述数据的变化也被业内认为是市场企稳修复的重要信号。

“连续51个月库存同比增长后首次转负，宣告‘被动补库存’周期结束，主动去库存周期正式确认。”在明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，3年以下短期库存降幅更快，说明市场消化的主要是近年新增的有效供给，而非长期滞销的“僵尸库存”，去化质量较高。这是极具标志性的供需关系边际拐点，信号意义远大于数值本身。

方正证券房地产行业首席分析师王嵩也表示，过去四年多，房地产市场一直处于“供大于求”的失衡局面，库存持续累积，这也是导致房价下跌、市场低迷、房企资金链紧张的核心原因之一。当前库存拐点的出现，意味着市场供求关系正在发生根本性扭转。

与此同时，未来新房供应将持续收缩。王嵩表示，今年一季度房屋新开工面积同比下降20.3%，竣工下降25%，且土地市场持续低迷，前两个月的土地出让金下降 25.2%。这意味着未来1-2年内，新房供应量将进一步减少，库存压力将持续缓解。

第三方研究机构克而瑞也指出，随着稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，以及租售比的比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳。伴随着行业长期库存压力的逐步出清，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。

行业正在进入新平衡周期

近8亿平方米的库存压力积蓄起于2021年下半年。彼时全国楼市进入下行通道，包括重点城市在内的各地市场库存持续积累，尽管中央及各地方出台多项支持政策，但政策效果并不明显。

直至2024年4月，全国待售面积已处于历史高位。平安证券研报显示，从现房库存（待售面积）来看，2024年4月全国商品房待售面积7.45亿平，同比增长15.7%，其中住宅待售面积3.9亿平，同比增长24.5%，其中商品房待售面积已经超过2015年高点，从去化周期来看，已经接近或超过2015年水平。

同期，各大城市的去化周期也在不断拉长，根据中指院统计，2024年4月，35城商品房平均出清周期42个月，其中三线城市达47个月、二线城市为36个月、一线城市为33个月。

而从需求端来看，短期房价和收入预期制约政策效果，中长期城镇化放缓、出生人口下降带来潜在需求下降，同时二手房挂牌量快速上升，分流新房需求同时加剧市场供需压力。

于是，在房地产市场整体呈现供过于求，且居民购房意愿不高进一步加剧市场库存压力的背景下，政策重点转向去库存，以调整市场供需结构，提振市场信心，促进市场平稳健康发展。

值得一提的是，此番去库存与2015年底提出的“化解房地产库存”不同。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心发布的研究报告指出，2015 年房地产库存高企是由于供给过快、紧缩性调控政策压抑需求等因素导致的。而在本轮行业周期中，房地产市场供求关系已经发生重大变化，人口增速、城镇化速度等长期影响因素正由高速增长向高质量增长转变，当前房地产去库存整体基本面与 2015 年存在较大区别。

基于此，本轮去库存的政策也是从供需两端“双向发力”，政策与市场共振。艾振强指出，在需求侧，当前的限购限贷几乎全面取消、首付比例降至历史低位、大量房贷利率进入“2字头”、税费减免、购房补贴等组合拳大幅降低了购房成本，刺激了购房需求释放。

在供给侧，政府则更大力度地推出了包括收购存量土地和商品房、调整供地节奏和规模等方式，从源头控制新增住房供应，缓解市场供需关系。同时，房企也以坚持销定产并减少刚需盘、聚焦改善盘，提供更符合市场需求的供应。

2026年以来，在“控增量、去库存、优供给”的政策导向下，各地还调减年度供地规模。中指院统计显示，北京公布的2026年供地计划显示，商品住宅用地供应规模下调至200-240公顷，较2025年减少40-60公顷；上海预计供应275-385公顷，同比减少约100公顷；杭州也预计减少超70公顷，并强调“对于去化周期过长的区域，暂停商品住宅用地供应”。

克而瑞指出，面对2021年以来行业销售规模下降的客观事实，在往年累计的投资惯性之下，库存压力成为了行业所必须面对的挑战。所幸的是，行业供给侧的主动调整幅度更快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业进入了去库存时代。加之2025年以来各项供求复合指标的向好，行业正在大踏步进入新的平衡周期。