在本地买第二套房、第三套房已经受到种种限制，那么去外地投资一套海景房呢？
中国从南方到北方，海滩集中的南海、东海、环渤海海湾，加上黄海海滨的山东青岛以及浙江舟山，都兴建起了海景房，销售已经扩展到北上广深甚至内地二三线城市。各种宣传资料上，三亚的房价上涨神话被当做海景房的发展前景被一再强调，面朝大海的房子，每平方米几千元的房价更是让你感觉，买这样的海景房简直是捡了个大便宜。
其实，看到海景，你只了解了一点点海景房。要投资，你必须了解更多。
关于海景房，你了解多少？
海景房不是必需品
海景房是和旅游度假关系密切的产品，不论是自己住还是出租给别人，满足的都是远远高于生活居住层次的享受型需求。通常具有较强消费能力的人才会有稳定的、持续的海滨度假习惯。很难想象，你好不容易休几天假去了三亚，还住在和自己家一样的房子里，洗衣做饭、一日三餐。即使不是五星级酒店，至少也是有餐厅、有优质酒店服务的酒店式公寓。
它并不适合长期住
在三亚、青岛等城市，当地居民大多住在离海岸线5公里以外。因为海边空气潮湿，离市区和商业区远，日常生活并不方便，不适合常年居住。因此，海景房租给当地人居住的可能性非常小，你的租客也只能是和你一样的旅游者。
这个时候，如果你想要靠收租金获得投资收益，那就要考虑这个城市的旅游者规模和分布。如果你在北方海滨城市买套海景房，一年只有夏天的3个月有游客来住，平时几乎都空着，能赚多少租金？即使是三亚，也不是天天游客如织，每年5到10月的晚上，大多数海边的高档公寓和别墅，也是黑着灯的。
出手之前你要知道的三件事
海景房不是生活必需品。住海景房的大多是有较强消费能力的人群，便宜、没有服务、低端的公寓海景房，发展前景和升值前景并不好。
海南的今天不是你的明天。海南的资源、气候、景观、国际旅游岛规划在中国绝无仅有，并不是有了海滩资源，沿岸建起的房子就能像海南一样大幅上涨。
买海景房不能只用眼睛看海景，政府规划、周边配套比海景本身更重要。虽然政府规划也有中途改变的可能，但比起开发商规划，还是可靠得多。
先看自然资源
海景房所在地的海岸线资源、气候、景观均属上乘，才具备了成为旅游度假地的先决条件。从这个方面来判断，中国南方海岸的景观资源和气候普遍好于北方。
北纬18度是国际上公认的最适宜度假的纬度线，而海南是中国唯一位于这一纬度的省份，由于四季高温，植物常年生长茂盛，其气候条件对居住在中部和北方游客的吸引力远高于其他海滨城市，这种由气候和岛屿决定的度假模式无法在中国任何其他地方复制。
从海南往北，珠海和厦门的海景资源逊于海南的沿岸海景，但气候、景观条件也比较优越，除了夏季和北方城市温度相差无几，其他三个季节天气温暖，适合度假。而且这两个城市除了旅游，城市经济也相对发达，商业、交通都很成熟。
舟山海岸的景观价值不高，没有优质的沙滩，多陡峭深邃的海滩，气候也不如南方温暖。高策地产服务机构董事长李国平说，除非当地政府对舟山的旅游资源重新整合规划，否则，仅凭靠海的地理位置，很难常年吸引大量游客前来，海景房就更没有市场了。
青岛、北戴河、大连吸引的游客主要是周边城市居民。青岛、大连和珠海、厦门的共同点是，作为海滨城市，城市经济也相对发达，建在这几个城市的海景房，其价值中的一部分是城市成熟度决定的。
房子的宜居性是衡量价值的重要标准。在那里住几天，你会更了解这房子是不是适合居住。如果不适合居住，景色再好，房子也不值得投资。
再看政府规划
决定了在哪个城市买海景房，你当然不可能看完楼书就付钱，售楼部门会组织实地看房，甚至你到了现房里，打开窗户看到一大片湛蓝的海。海景美，这足以让你确定它的价值了吗？
当然不是，你享受的是海景，但你要买的是房子。如果你想要这笔投资少亏多赚，不能只看海景，你还要看它作为房子的价值。
房子能不能升值，要看政府在这里的固定投资有没有体现在环境的改变上：交通状况、治安情况、绿化环境、生活设施。威海银滩就是个现成的反例。
银滩地处威海乳山县，离威海市区几十公里，虽然面对着大海，但政府只划出了这块海岸卖给开发商，没有在这个区域内规划商业设施和其他旅游服务产业。
银滩海边的住宅一幢幢建起来，由于生活不便，当地也没有常住人口，房子销售不掉，只能去别的城市销售。只有海滩，却没法居住，没法吸引人来度假，无论卖掉的房子还是没卖掉的房子，几乎都没有人住。没有成熟的规划和大量资金投入，威海银滩的土地价值没有增加，房子不但价格几年不涨，租金也收不到一分钱。
上海嘉德伟业的董事长孙兵的建议是，尽量选在城市旁边，配套好、生活方便的地方。
比如海口周边，有温泉、富硒的土地，交通便利，政府把那里规划成软件园、港口码头，把学校、政府机关都搬过来，宿舍也造在这里。这样政府规划保证了区域内外有稳定的常住人口、产业、商务、旅游资源。投资在这类的区域，既适合居住，你买的房子又有可经营的空间。
如果你想赚差价
包括旅游地产在内的房地产，价值增值的主要来源是所在地域的土地价值的增加。因此，要赚到这部分增值，你要买的是将来开发的旅游度假海景房。
靠规划判断未来升值
怎么从现在判断未来？还是规划。
孙兵从事旅游地产的开发已有近20年的经验，他在判断一块土地值不值得拿下来投资时，最重要的依据是政府的规划。
从各个城市的规划局网站都能看到5年规划、10年规划等城市建设的远景规划。如果政府规划在未开发的海岸线附近建设旅游度假区，规划海滨度假设施，修路，建配套商业，并附有规划的实施纲要和经过批复的规划投资总额，就说明这是一个较为成熟而且可行性较强的规划。
按照这样的步骤实施，政府主导并投资在这一块土地上的钱才能变成土地价值，让这里的房产升值的可能性才比较大。
如果这一区域的建设已经开始动工，大型商业规划已经开始执行了，基本可以认定是有价值的规划。如果这里有住宅项目开售，可以考虑买入，未来增值也更有保证。
政府规划更值得信赖
在规划上，你应该更信赖的是政府规划，而不是开发商规划。当然，政府规划也存在烂尾的情况，但是可能性会小于开发商规划烂尾。因为对于开发商来说，建住宅、卖住宅是赚钱最快的、最省力气的房地产开发方式，建商业设施的投入高，获利周期长，还需要有专业的团队招商、管理，因此，拿地时要么是只拿住宅地，要么是住宅地和商业地一起拿，先建住宅赚钱，后面商业建不建，什么时候建，就很难说了。
因此，要买海景房赚差价，可以有两种选择：第一，买有旅游度假规划前景的一线海景房，推门开窗就能看见海；第二，干脆离得远一些，靠周边超级配套和成熟的交通。如果以上优势都没有，光靠一个便宜的海景房，你是赚不到钱的。
再看附近的海景房类型
周边的餐饮、娱乐、商业街、休闲配套，即使现在没有，你也要在政府规划里看到。休闲度假不是居住，而是娱乐。配套设施一定要齐全。有了商业，才能吸引人在附近住下来。否则，开发商只建设一个孤零零的海边楼盘，是没有办法在那里生活的。
你要看的是，附近的海景房类型是否多样，是不是有既能满足企业商务需求的海景会议酒店，又有能满足个人需求的海景公寓和海景别墅，甚至还有海滨农家院。如果类型比较丰富，并且正在规划中，这个地方才能考虑投资。
如果你想赚租金
实际上，能赚租金的房子，一般也能稳定升值，买这类的房子，赚的是两份钱。
最好买管理型物业
你身在异地，不可能这么顺利找到合适的租客，隔段时间跑去收一次租金，你也没法像一般的房东，租客有什么问题，一个电话你就去了。因此，你要想能保证租得出去，赚到钱并且赚得轻松一些，必须选择管理型物业。
什么是管理型物业？
酒店式公寓、有专业正规的酒店经营管理公司管理的公寓。在三亚，这类的管理型物业结合了自主和委托经营：每年业主自己住30天，其他时间都委托管理公司出租经营。正规的酒店经营管理公司在接手项目之前会做全面的市场调研，确定有出租的前景，才会接手管理。比较合理的回报率是3％到5%，而且这取决于合理的销售价格。
假的管理型物业什么样？
如果承诺你高于8%的回报率，就需要警惕了。开发商可能拿这个做噱头来融资，比如5000元／平方米的成本，承诺每年8%的回报，前3年的租金回报在售价里一次性抵扣，销售给你的价格就是加上了3年租金回报和其他利润的9000元／平方米，它赚的还是销售利润，3年后的回报怎么样，就不会管了。所以一定是滚动快跑。
通常他们承诺的回报率是综合参考了银行利率、投资心理，一定高于5%，以8%以上居多。
比较合理的情况是，房子你买来每年升值，又可以获取经营的利润。只有可以经营的房子才能做好养护，赚了钱才能把经营做好，不要只看销售时承诺你的回报率数字。
一招识别假管理型物业
如果是正规的管理型物业，在销售之前就已经确定了将来由哪个酒店管理公司管理，签房屋买卖合同的同时，还要和酒店管理公司签管理合同。如果销售时，甚至签合同的时候，酒店管理公司都还不知道是哪家，一定是假的管理型物业。
有经营管理能力的住宅开发商数量很少，如果住宅开发商开发了住宅做管理型物业，一定会找第三方的经营管理公司，想好模式并咨询过经营管理公司以后适当调整，最后才开始开发。
如果是开发商自己成立的酒店管理公司在管理，一般有两种可能：1.管不好，你赚不到租金回报；2.开发商卖房子赚了很多利润，拿这部分钱贴补管理公司，这就意味着这房子你买贵了。
正规的酒店管理公司用分成的方式，有完整的方案保证物业升值和一定的回报。作为普通投资者，你最好买品牌开发商的房子，大开发商资金雄厚，有实力、财力和时间慢慢做住宅、商业、经营性物业等的复合项目，比起赚一笔钱就跑的小开发商更可靠。
按照孙兵的说法，去异地海景房的投资难度比在自己居住的城市投资一套住宅高得多，风险也高得多。因此，在这笔高难度投资之前，在充分考察和了解之前，宁愿不买，也不要匆忙地买。
