“我们是专业的‘腾笼换鸟’公司，将老厂房等城市既有建筑变废为宝，通过创意改建，做成深受文化创意企业欢迎的产业园区，形成政府、业主、中小企业、自己四方共赢的独特商业模式。”上海锦和商业经营管理股份有限公司（下称“锦和商业”）总经理汤丹沁这样向记者形容。
锦和商业的主业是城市既有物业的改造、运营管理服务，通过对城市既有商用物业提供一站式服务，挖掘并提升城市商用物业价值，使业主资产得到稳定持续的增值，中小企业有更多个性化的办公空间选择。
变旧为宝
“当时我们发现很多老工厂的经济效益并不好，可是他们又苦于难以转型，而即便是将物业出租，也存在很大管理难度。与此同时，另一方面很多中小企业需要办公场地，尤其是富有创造性的创意产业公司很需要集中发展。”汤丹沁回忆道，上述情况让公司看到了商机。
锦和商业于2007年成立，乃锦和投资集团专业面向既有物业的改造、运营管理的旗舰企业。五年来陆续与上海仪电集团、上海航天集团、上海电气集团、上海蔬菜集团、上海塑料集团、梅林正广和、明园实业、苏州工艺美术实业等合作。锦和商业将这些传统企业的老厂房、旧建筑改建成现代化创意办公园区、文化产业园区、服务外包园区等各类功能性园区，并提供全价值链一站式服务解决方案，实现城市旧有物业价值重构。众多创意企业、文化企业进驻这些改建后的办公区域。
“这是一种多赢局面，一方面这些老建筑、厂房经过我们的保护性改建、管理，租金有的已经超过同区域的写字楼，在避免了城市的大拆大建的同时，更提升了原有物业的价值，这让这些老建筑的业主很是欢欣鼓舞。另一方面，中小型创意企业也能在这里通过产业集聚得到各种服务和支持，促进中小企业的发展。此外，通过我们的保护性改建，既存留了地方文脉，又改变了城市面貌，增加了地方税收，地方政府也很欢迎。”汤丹沁说。
在汤丹沁看来，最能体现其企业社会责任的还在于减少了建筑浪费。“不少老厂房其实富有历史文化意义，且很多建筑本身并未损坏，假如全部拆除后新建办公楼，则等于浪费了现有建筑，同时也重复投入了新建物业的人力、物力和资金。所以，我们的任务就是变旧为宝，发掘老建筑的价值，延续城市文脉，避免‘拆除重建’传统模式导致的巨大浪费，践行锦和商业作为企业公民的社会责任与使命。”
经过多年努力，锦和商业累计运营服务包括“越界·创意园”、“越界·永嘉庭”、“越界·智造局”等15个以文化、创意为主要产业类型的服务园区，其中建成运营项目10个，在建项目5个，累计运营物业建筑面积逾45万平方米。
绿色改建“专业户”
按照政府有关规定，建设园区对老建筑改造有三个原则，即不改变土地性质、不改变物业产权、不改变物业结构。所以锦和商业在改建时会整体考虑定位，并保留能代表老建筑原貌的特点。
“比如‘越界’园区改建中，我们着重在外立面上动脑筋，使用石材和金属网架重塑工厂外立面原貌，不破坏建筑格局，同时还特意保留了一部分老工厂的管道。”汤丹沁告诉记者。
在改建过程中，锦和商业会特别注重建材和系统的环保性指数。在对城市既有物业保护性改造的过程中十分关注低碳环保技术的运用，使用价格更高昂的低碳环保材料以降低物业对资源的利用，并且在物业照明、扶梯等硬件设施方面坚持使用节能技术。
比如，锦和商业开发的一些创意产业园区公共区域内，锦和商业都会投入巨大的改造成本用于将原有公共空间照明替换成价格高昂的节能灯具，并且制定严格的节能管理方案，根据每天实际光线决定公共场所每天开灯和关灯的时间，借此最大化利用自然采光以减少能耗。经过努力，“越界”一个园区的公共区域电费一年就能节省18万元。
“我们还会对建筑本身既有的设施设备做环保改造。比如我们接管的一个大厦项目，由于该建筑已有多年历史，故而其内部空调系统很陈旧，能耗也非常厉害，于是我们不惜做大手笔投入来做空调系统的整体改造。这是很值得的，之后该单体建筑一年就能节省几十万元的能耗费用。”汤丹沁自豪地说。
高附加值服务
最让汤丹沁感到骄傲的是，与传统的物业运营管理不同，锦和商业经营管理有着自己的特色——高附加值的公共服务：免费为园区中小企业提供各类金融、法律、政策咨询服务，甚至帮助搭建融资平台。
“我们经过研究发现，租赁我们办公园区的租户大多是员工规模在100多人至200人的中小企业，他们的租赁面积很多都在500平方米左右。这种中小型公司基本缺乏完善的法律、政策顾问，更缺乏融资机会，所以我们就想到来为他们免费地搭建平台，提供高附加值的服务，这也是我们企业的社会责任。”汤丹沁说。
锦和商业基于长期与中小企业共生共荣的经营实践，洞悉和理解快速成长的中小企业的发展需求，同时其也熟悉政府各职能部门对中小企业的各项引导理念和扶持措施。于是锦和商业有针对性地建设覆盖所有产业园区共享的公共服务平台，邀请一些专家或相关人士对园区客户提供金融、政策、法律咨询。
“接下来，我们计划与政府有关部门共同努力，找一些相关金融机构，为需要资金的园区内中小型企业提供真正可获得融资的平台和机会。”汤丹沁表示。
经过多年发展，锦和商业已发展成为中国领先的商用物业运营商，运营服务品牌 “越界”也成为中国商用物业领域领导品牌之一。锦和商业运营管理90%以上的项目实现当年投入当年产出，平均出租率高达95%以上，实现经济效益和社会效益的双丰收。
