编者按
近两日，各地陆续出台“国五条”细则。政策是否会被严格执行，能否达到预期效果？
很难预测地产调控细则出台，是否意味着地产业冬天的来临，抑或者只会引起下一轮狂飙猛进前的短暂沉寂。能够观测到的是，不确定的政策环境下，购房者开始持币观望；地产商或对开发产品策略进行调整，或等待新政效果显现。靴子落地，此前火热的交易市场可能会“暂时”冷却下来。
调整产品结构
北京细则从抑制投机投资性购房、增加普通商品房及用地供应等七个方面，提出了19条具体措施，明确提出：2013年，全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
“我个人的理解，这次北京细则的目的在于通过一些行政手段和技术性措施，让住房回归它的居住属性，保护那些中低收入但又不属于保障范围的人群的自住和改善性购房需求。”北京市房地产业协会秘书长陈志对《第一财经日报》表示。
陈志表示，通过“政府让利、企业限利”的方式，来达到控制商品房价格的目的，而企业也有权选择不进入这个市场。
对此，保利地产北京公司副总经理王英男表示，保利地产就在以更多元化、更稳健的经营策略应对市场和政策的变化。
以北京为例，“去年北京保利的住宅产品里面，单价在4万元以上的产品占到总销售金额的60%左右。而今年我们调整了产品结构，这种高端住宅的比例会大幅降低，除了保利东郡和蓟门桥项目之外，其他的都是满足刚性需求为主的供应。”王英男如是说。
除了主动应对之外，也有开发商仍持观望态度。
“我们还是会看看市场反应再确定后续的开盘时间和最终的销售价格。”招商地产北京公司相关负责人对本报记者表示。
“从细分市场来看，北京细则对于中低端的自用需求影响较大，而对于高端项目的影响会略小。”陈志分析称。
思源经纪北京公司总经理周巍也表示，目前北京商品住宅的库存量约为6万套，按目前市场的去化速度，这些库存仅够消化三个月。“而北京四环内的高端住宅产品仅有约3000套，供需更是严重失衡，并且高端产品的需求一方对于价格和政策的敏感性较低。”周巍认为，高端市场相比于中低端的自住市场所受政策影响会更小。
“当然，政策出台后，我们也要允许企业有所反应。”因此，陈志预计，短期内，北京商品房市场的成交量将会有所降低，但长期来看仍将趋于稳定。
在房价方面，国家统计局的数据显示，今年2月，北京房价环比1月上涨了3.1%，同比上涨了7.7%，无论环比还是同比都为70个大中城市中上涨幅度最高的城市。
“如果北京细则的调控目标是房价与2012年保持稳定，就是说房价要回归到起码2012年年底的平均水平。”北京中原市场研究部总监张大伟分析，这意味着目前的房价至少要做到稳中有降。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为：北京细则出台后的市场反应，首先将是6个月左右的交易量下滑；而“价格应该会先趋于稳定，下半年应该会稳中有降，第四季度开始市场整体会趋于稳定”。（阴雪）
“现在不会那么着急了”
“虽然二手房买卖前几个月很火，但是以后肯定就淡了，很多没买的人不会着急买了，所以租房的人会比原来多。”一位刚入行的年轻女中介人士昨日对记者说，“我的很多做买卖的同事，以后都想转做租赁呢。”
她的这种判断，基于北京细则对“20%个人所得税”的坚决执行。上述最新通知要求，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。
昨日，北京万达广场（国贸店）的一位置业顾问给记者算了一笔账。以光华路阳光100国际公寓的一套房源为例，105平方米的大两居，报价400万元，房主购入满五年，不是家庭唯一一套，买入时价格为9000元/平方米，本次购买时，虽说以400万元成交，但一般按区域最低指导价即24000元/平方米做网签，那算下来差额是157.5万元，那么个人所得税是31.5万元，要比新政前多掏接近29万元。
“房东说了，不管政策怎么规定，这30多万的税都是买方出，他是绝对不会出的，最多在总价上让一让。”上述置业顾问说。
记者走访时也发现，由于新政规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得，继续免征个人所得税。如今，“满五年唯一一套”的卖主话语权更大，价格也一抬再抬，记者昨日在中介走访时，得到的回应均是：“这种房源不多，要找。”
“我觉得下半年新房会降价，我从着急出手变成了持币观望了。”在海淀区居住的小孙前段时间一直在看新盘，但还没开盘就一涨再涨的价格，让她十分焦灼，昨日，她如释重负地说，“我现在不会那么着急了。”
中原地产市场研究部总监张大伟接受《第一财经日报》记者采访时预计，新政在抑制二手房交易的同时，对新房也有抑制作用。他认为，若新政如期落地并执行，二手房和新房都将量价齐跌。（蔡胤）
短期或明显下滑
“市场短期会陷入僵局，每一次调控政策落地后，购房者的第一反应肯定是先捂紧口袋，看房价是否会下降。”沪版国五条细则发布后的第一时间，一位开发商对《第一财经日报》记者如是表示。
3月30日下午，上海官方出台《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》。通知要求2013年房价保持稳定、坚持限购，坚决抑制投资投机性购房，适时提高二套房贷首付、利率，卖房个税按照差额20%计征。
在不少业内人士看来，沪版细则主要还是对原有政策的强调与重申，并未体现太多“新意”，但从措辞的严厉程度上看，政策仍有进一步升级的空间。
沪版细则规定，根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
上海中原地产市场研究部总监宋会雍表示，上海的房价调控目标并没有具体数字限制，“基本稳定”的表态大致可以理解为“不涨不跌”。
“这一要求缘于2011年房价涨幅不超过GDP增幅的要求，但上海是一线城市中房价涨幅最小的，实现这一目标难度并不大。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称。
细则还指出，金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
杨红旭分析，“这一条款可以理解为房价上涨留有预案，若房价不听话则棒落”。
对于市场最为关注的卖房个税征收方案，上海细则规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
值得一提的是，细则虽然未对“满五唯一”房屋的征税方法做出具体说明，但昨日上海税务部门在其官方微博上称：根据国家规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，上海细则和此前国五条细则差不多，并未看到多少新意，也未看到具体如何操作。“政策对于楼市的打压是显而易见的，但市场影响到底有多大还需要看上海各区交易中心实际操作和执行情况。”
上述开发商认为，由于政策末班车效应，购房需求在短期内大量被消耗甚至透支，4月起一二手房成交量都将明显下滑，但房价大幅松动的概率并不大。政策显然对二手房市场的打击力度更大，二手房性价比的相对下降会促使部分需求向一手房转移。（柳九邦）
周六周日两重天
对于北京的中介而言，在3月的最后两天，经历了忙碌和轻松的“两重天”。
“周六（3月30日）是最忙的一天，平时11点左右下班，当晚做网签录入的同事12点还在忙，很多人赶在这个之前办完网签。”北京市朝阳区建国路一家中介门店的置业顾问告诉《第一财经日报》记者，北京细则出台的当晚，大家都忙得不可开交，还有几名置业顾问因为要赶在31日凌晨0点给客户做完网签，所以忙到凌晨才离开。
“都出去聚餐了。”昨日午后，记者再次来到上述中介门店，只见到一名正在值班的置业顾问，她说，今天店里没什么顾客，同事们都出去聚餐了。
在其隔壁的一家中介门店，穿着黄色西装的置业顾问们齐齐坐成一排，却没有见到一位顾客。其中一名置业顾问说，还没有人按新政办过网签，现在还不清楚是什么样的程序。
3月30日，市住房和城乡建设委员会宣布，2013年3月31日零时至4月7日零时，本市房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。
由于二手房“末班车效应”，北京的3月，对于中介来说，无疑是真正意义上的“春天”。朝阳区一位从事房屋买卖的资深中介人士向本报记者透露，他平时的月薪少则6000~7000元，多则10000~12000元，而3月份，由于手头有上千万的二手豪宅成交，他的月收入超过了5万元。而他所在的门店在国贸CBD东扩区，3月份卖出了20多套房子，是平时的4倍。
北京住建委统计显示，截至3月29日，3月二手房成交量已破4万套，创历史新高。
值得注意的是，本次通知中更为细化的规定是，北京市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房，对已拥有1套及以上住房的，暂停在北京向其出售住房。
对于为了买房资质“假离婚”的现象，通知也做了规定，即对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。
如果该细则得到切实的执行，无疑将对市场成交造成负面影响，而地产中介的生存空间将受到压制。
（蔡胤）
重庆：地价不得超过房价1/3
3月30日晚重庆市公布的《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》称：“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。”
重庆市市长黄奇帆此前在阐释该市执行这一政策的原因时曾称，通常楼面地价在现行房价的三分之一左右为合理状态。该市的做法是，如果当地拍卖土地的地价超过当期房价的三分之一，地方政府就会加大土地供应量，平抑未来房价。
该《通知》还明确，严格差别化住房信贷政策“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”。
此外，重庆本次还提出两个原则性措施，分别是“对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”，以及“主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。
重庆市的地方版“国五条”实施细则，与国内其他城市相比，还增加了一条税收调控手段，不过该措施并非新举措，而是已经于2011年1月28日开始执行的房产税政策。该《通知》称，重庆将“抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。（程维）
济南：涨幅低于11%就是“胜利”
昨日，济南市落实“国五条”的实施细则落地，基本的目标是：济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。
根据年初济南“两会”上的政府工作报告，2013年，济南市城市人均可支配收入预计增长目标为11%。这意味着，今年济南市新建商品房涨幅只要控制在11%以内就算“胜利”。
济南市虽然强调要进一步落实限购、住房信贷政策及个人转让房地产所得税征收相关规定，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，但并未出台新的具体措施，更多是对过去政策的重复说明。
按照济南市的规定：该市2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。开工建设保障性安居住房1.5万套、向社会提供分配各类保障性住房不少于6000套。严格商品房预售监管，完善商品房预售资金监管办法，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。加强市场监测与分析，及时发布商品住房建设、交易等方面的权威信息，稳定市场预期，进一步促进全市房地产市场平衡健康发展。
根据国家统计局的数据，今年2月份，济南市新建住宅价格同比上涨了1.7%。济南市的上述“新政”，其实给房价上涨留下了更多空间。（李攻）
武汉：要低于可支配收入增幅
3月31日，武汉市住房保障和房屋管理局在其官网上公布了《关于发布2013年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告》（下称《通告》）。
《通告》称，武汉市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。
据武汉《国民经济和社会发展计划》，2013年，武汉城镇居民人均可支配收入有望突破30000元，力争达到31000元，农民人均纯收入超过13000元。居民收入目标由近两年的“与经济发展同步”调整为“高于经济增长”，预期增长14%，高于经济增长2个百分点。
去年，武汉商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01%。其中，保障房成交占总量的14%，但若剔除保障房，实际成交均价约为6900元/平方米。
按照《通告》要求，扣除4%左右的CPI增幅，预计武汉今年新增商品住房价格同比增幅将在10%左右，限价压力暂不大。
而“国五条”其他细则的出台则尚无时间表。不过当地房管部门相关人士透露，从武汉实际情况来看，既不能实行“一刀切”、统一按差额20%的方式征税，也不能完全按照原来“全额1%或差额20%自选其一”的方式，所以预计还是会参照北京的方式，实行分类征税。（ 周芳）
