德银2014年2月25日——房地产崩盘言过其实，抄底行业龙头好时机
【核心观点】
最近媒体热炒“房地产崩盘”话题，导致市场恐慌情绪一度蔓延。过去一周，房地产行业排名前六位的上市公司股价下跌幅度达到5-14%，股票目前净资产规模、预期市盈率和市值账面价值比率均下跌至历史低位。我们认为，市场目前盛传的房地产行业“变天论”言过其实，反倒是给投资者抄底房地产股票带来了机会。
【分析逻辑】
我们对18家房地产上市公司进行了实地调查。其调查结果表明，房地产行业短期恢复动力仍在，调查并未发现市场所担忧的利空因素。调查内容主要集中在以下方面：
1.近一年来开发商是否面临融资困境。作为市场舆论焦点的兴业银行，其叫停房地产贷款融资业务是指针对房地产夹层融资和上游企业贷款业务，而常规房地产贷款业务并没有受到政策影响。其次，对几大国有银行的调查显示，主要的抵押贷款和建设融资的业务并未收紧，说明目前上市房地产企业没有遇到融资困难。
2.目前企业融资成本同过去相比是否增长。调查显示，近期的银行贷款成本基本与2013年基本持平，没有出现贷款成本暴增的情况。
3.住房销售是否受到房贷收紧带来影响。尽管同去年同期相比，住房贷款利率升高，但是没有对购房需求造成新的贷款成本压力。
4.2月房地产销售受挫，未来回暖的动力何在。2014年1-2月房屋销售量出现的短暂下跌，主要是受到春节因素的影响。2013年同期也出现过销售量季节性下降现象。当年春节后40个主要大中型城市的住房销售量反弹37.6%。而目前房屋销售量已经恢复了80%的平均水平，预计3月销售量将恢复正常。相比2013年房价上涨，随着2014年房屋供给增加和调控力度的加大，新一年房价势必无法延续强劲表现。但针对终端消费需求的抑制从目前看并未达到降低房价的效果，因此短期内房地产行业恢复动力仍在。
【图1】三轮终端消费抑制与40个主要大中型城市房价反映
5.何时将开始新的项目建设，预计销售反弹在什么时候出现。目前房地产上市公司已着手准备新房地产项目建设计划，预计新建项目将在3至4月集中开工，预计销售量也将在随后反弹。我们认为，从目前看的真实情况看，房地产开发商整体情况依然良好，市场对房地产行业的担忧过度。
目前房地产行业排名前六位的上市公司股价下跌幅度达到5-14%，企业目前的净资产规模、预期市盈率和市值账面价值比率均下跌至历史低位。同2012年房地产股票的诱人表现相比，目前股价仍受到向下压力，但随着3月份整体销售表现的转好，房地产上市公司股价将受到向上推力，目前是抄底行业龙头股的好时机。
【图2】房地产行业股票市盈率整体表现
第一财经研究院机构策略项目组 张亚博整理
（独家整理： 第一财经研究院机构策略项目组）
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