世联行：探索穿越房地产周期的路径 不能只靠佣金

在3月末的2016年业绩发布会上，世联行(002285.SZ)董事长陈劲松表示，2017年是一个时代的终结。

过去一年，全国楼市表现跌宕起伏。2016年前三季度，房地产市场 一路高歌猛进，成交量及房价等指标不断刷新，第四季度全国调控政策密集出台，商品住宅销售面积增速下滑明显。因前三季度交投火热，2016年全年全国商品房成交面积157349万平米，同比增长22.5%、成交金额为117627亿元，同比增长34.8%，销售面积和金额双创历史新高。

在密集的调控面前，鲜有企业家能表示乐观，陈劲松判断，成交量价刷新历史纪录的现象不会在2017年重现。而世联行从2014年推出以入口、场景、服务为核心的“祥云战略”以来，种种布局的目的均指向建立人与资产间的链接、穿越房地产周期。

世联行的业务分为房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务四大板块。年报数据显示，2016年世联行实现营业收入62.70亿元，同比增33.10%，归属上市公司股东的净利润为7.47亿元，同比增46.69%。世联行认为，营收和利润的增加，主要有两大原因，一是代理销售金额的增加有利于销售收入的确认，二是互联网+业务迅速发展，收入同比增加99.6%。

截止至2016年末，长租 公寓、装修、小样社区、社区管家等新业务快速落地，新业务营收占比已从三年前的27%提升至接近50%，传统业务即房地产交易服务的营收占比也将近50%。

世联行希望新业务的营收占比能逐渐提高，陈劲松表示，房地产有大小年，“仅靠房地产交易的佣金，是无法抗周期的。目前，公司的营收结构正在发生变化，会越趋于稳定。”在营收占比近半的房地产交易业务上，世联行也通过平衡布局来分散风险。陈劲松告诉记者：“世联行不只是在调控的一二线城市布局，还有多个三四线城市，目前三四线城市市场还不错。“

世联行认为，“祥云战略”的推行是有效的，公司业务在入口、场景、服务上均得到延伸。入口即不动产资产目标市场的切入点。世联行内部，把入口分为几个板块，包括新房交易、存量社区、公寓业务和工商物业。

截止期末，在新房交易方面，世联行已经进入全国172个城市共计1946个销售案场，覆盖的新房房源数量超150万套;存量社区上，世联行进入20个城市，铺排社区管家网点168个，公寓业务则已经在全国20个城市全面展开，签约超过2万间，开业运营近五千间;工商物业上，世联行管理资产规模超2,500亿，运营管理服务面积超1000万平米。

祥云战略下，世联行的业务场景已经从过去传统的新房案场(线下交易场景)，陆续延伸至房联宝(O2O交易场景)、社区管家(存量交易和服务场景)、公寓门店、公寓开放平台、以及联合办公等工商不动产管理和运营场景。

房联宝是世联行的互联网电商业务，主要针对开发商对整合线上、线下全营销渠道的需求。数据显示，2016年，房联宝进入全国105个城市，超过1,000个项目，联接了全国700余个开发商，逾5万个中介门店，50余万经纪人，以及超过10万置业客户。

值得注意的是，世联行的工商不动产管理平台是世联君汇。 2017年1月3日，世联君汇成为世联行旗下首家挂牌新三板的公司，专注于中国工商不动产服务场景，包括办公、商业、产业园等领域，其业务模式是以物业管理为基础，叠加咨询顾问、招商运营、企业外包等高附加值服务，进而通过投资和资产证券化，使工商物业增值。

房地产服务场景的延伸带来了世联行效能的提升相比三年前，世联行2016年的人均创收增长了116%，人均创利增长了106%，员工的平均收入也有了超过65%的增长。

陈劲松在致股东信中表示，世联行的使命是建立资产与人的联接，扩大入口，丰富场景和服务。

世联行在2017年的营收目标是保持37%的增长率。总经理朱敏表示：“尽管调控政策来得很猛，世联行有充足的心里准备。世联行不仅在一二线布局，在三四线城市也有广泛的业务，不仅在房地产交易上布局，也布局到写字楼资产管理等新业务上。”