从有钱没钱都要买房，到自降杠杆无债一身轻，提前还贷正在成为按揭者们一种新的选择。近期有媒体报道，继杭州、深圳等地后，北京也开始出现提前还贷的现象。根据贝壳研究院统计数据显示，截至2023年1月，全国首套房商业贷款利率平均为4.10%，此前在超过5%和6%时高位站岗的投资者，都开始默默算起了提前还贷的账。但提前还贷之路并不容易，提前还贷真的划算吗？
未必1：你一次性拿得出这么多钱吗？
严跃进：我认为提前还贷的基本条件，首先是得有还贷的这个钱。如果没有这个资金，想去提前还意义也不大，提前还还有一些想不到的成本。
薛洪言：在实际过程中，房贷利率能够做到最低，但不代表说所有人申请贷款都可以到这样一个低利率。所以说，不管是新房还是二手房，或者首套、二套，实际过程中要根据不同的买房情况进行。一般新房可以比二手房拿到更低的利率，首套房比二套房拿到更低的利率。所以有些购房者的房贷利率可能很高，心里会有计算觉得要提前还，要客观认识到现在低利率也是有一定的条件和要求的。
未必2：固定利率还是浮动利率？
央行于2019年开展了贷款基础利率改革，也就是LPR改革，新的LPR形成机制是在央行中期借贷便利，也就是MLF利率基础上加点形成，并最终影响贷款利率。2020年，央行发布重磅公告，存量房贷利率迎来全面调整，LPR利率模式全面登场。政策出台后，银行针对存量房贷购房者开启窗口期，2020年3月1日至8月31日期间，购房者可自行选择是否将房贷利率由固定利率转换成浮动利率，定价基准只能转换一次，且转换之后以及错过窗口期之后不能再次转换。
薛洪言：因为一人只有一次更改的机会，所以如果说那一次你选择的是固定利率，没有改成浮动利率的话，之后今年LPR利率的下调，其实你的贷款利率也是保持不变的。
严跃进：银行合同每年调一次，下半年根据最新的LPR和当地的实际利率会跟着调，存量贷款就能享受到比较低的利率了，这个时候你再去考虑提前还贷的话，意义就不大了，你要了解这个趋势。
未必3：等额本息还是等额本金？
严跃进：关于提前还贷，我们经常有这个说法，就是等额本息提前还好，还是等额本金提前还好一点。你要坚持一个基本的原理，提前还贷目的是什么？目的就是要减少付利息，本金肯定都是一样的，无非就是在还贷中，这一部分利息想提前还掉。所以如果说哪种方式效果更好，我们就去理解哪种方式以前付利息比较多。
对于等额本息和等额本金，现在老百姓主流其实是等额本息，每个月还的都差不多。刚开始几年付的利息会多一点，买房以后在最近十年之内，每个月还的2/3是利息，1/3是本金。换句话讲，比如每个月还款3000块钱，其中有1000块钱是属于本金，剩下2000块钱是属于利息。换句话讲，前面几年你的利息支出情况要更加严重，更加多。
所以我认为，作为购房者在理解这个事情的时候不能想当然，要谨慎去看这个事情。我此前提出了一个说法，我说这个时候倒是懒一点会好一点，不要觉得自己找到了一个非常好的降低成本的方法，其实不见得。
未必4：未来你的理财收益一定跑不赢房贷利率吗？
薛洪言：我觉得提前还贷也要因人而异，其实几年前大家如果去询问要不要提前归还房贷，主流的答案就是“不要”，因为那个时候，大家的认知里觉得银行的房贷利率还是相对比较低的，而一般我们能够找到相对较高收益的理财产品，所以大家觉得你没有必要去提前还贷，加上通货膨胀的影响，其实4%、5%的放贷利率并不高。
2022年以来，包括银行理财净值化之后，我们也看到银行理财产品出现了一些大幅的波动，投资者找不到一款比较好的、安全性比较高的高收益理财产品。所以在这样一个情况下，短期去比较，很多理财产品收益率跑不赢房贷的利率，所以你如果去算这个账，肯定是提前还贷是有一定的经济上的合理性。
但是我觉得我们还是要把眼光放的稍微长远一点。随着资本市场要重新回归牛市的这样一个行情里面，那个时候我们其实可以很容易的找到一些相对比较低风险、高收益的理财产品。那个时候你再去看的话，其实你就会觉得你今年的提前还贷的行为，有可能会后悔。所以我就是把眼光放长远一点，因为房贷利率毕竟是20年、30年这样的长期限，在未来20年、30年里，你一定找不到合适的高收益类理财产品吗？我觉得不是这样。
未必5：转贷 是精打细算还是弄巧成拙？
打开小红书和BILIBILI，可以看到许多按揭者孜孜不倦地分享着如何“提前还房贷，省下几十万乃至几百万利息”的话题变成热门，但对于大多数按揭者来说，自身并没有足够的资金可以提前还清房贷，转贷变成了一个新的选择。所谓转贷，就是通过中介机构，获取过桥垫资将按揭结清，再拿房本去银行办理抵押贷款；还有一部分按揭者通过中介机构变相申请经营贷，而个人经营性抵押贷款利率普遍低于4%，利用经营贷将房贷提前还清，享受经营贷的低利率。
薛洪言：我觉得这种做法肯定在合规上是有瑕疵的。先不说合理不合理，先说合规的问题，因为你在申请贷款的时候，都要有一项要备注你的借款用途。一般在我们国家银行的贷款的监管规定里面，银行的贷款资金首先不允许炒股、不允许投资，也不允许偿还其他贷款，不允许以贷还贷。所以这样一个操作必然会涉及到一个点，就是你在申请房抵贷的过程中，肯定是对于你贷款资金的用途做了一个虚假陈述的。在这样的情况下，就会带来潜在的合规风险，如果说银行抓得比较严一点，因为你违规在先，他有权利让你提前去一次性的归还全部的贷款本金。
另外这个背后主要涉及到一个期限不对称的问题。我们的住房抵押贷款基本上都是一个长期的资金，所以你每个月归还贷款的时候，几百万的贷款可能每个月也就是1万块钱左右还本付息的支出。但是你如果走房产抵押这样一个房抵贷的话，一般的期限有的是3年，有的是5年，所以要在5年或者3年的时间里面偿还几百万，每个月的还贷的资金流动性的压力会大大增加，所以对于很多人来讲，我觉得它也不是一个特别合理的行为，会对日常生活和流动性带来特别大的压力。
此外，也会面临中介本身靠不靠谱这个问题，因为它毕竟是一个百万级的资金，这个钱是以经营贷的名义下发，不是发放到贷款人个体账户里面的，这个中介机构靠不靠谱，会不会卷款跑路。这也是一个潜在的问题。
严跃进：如果你提前还贷，抵押房产以经营贷的名义去套取3.8%左右这种更低的利率，再把这个利率的贷款拿出来又去买房，这就是一种违法现象。
如果后续银行查出来你做了抵押贷款，把3.8%的低利息贷款变相去买房，无论你是用什么方式，最终发现你这个资金就是当时套取出来的资金，这个贷款是要强制被收回去的。如果说贷款强制收回去的话，所产生的违约风险是购房者要承担。
编导：王卓洋、范媛
制片人：马瑞瑞
